Verhuurders kunnen met energiemaatregelen kleine woningen naar vrije sector brengen

Gat in de markt?

Per 1 juli 2010 wordt het nieuwe woningwaarderingsstelsel van kracht. Dan worden extra punten voor een groener energielabel toegekend. Verhuurders kunnen dan met energiebesparende maatregelen kleinere woningen naar de vrije sector tillen. Vooral in woningmarktgebieden zoals Amsterdam zit daar een groot gat in de markt, betoogt Thijs Luijkx van Rigo.

Goed uitgeruste en afgewerkte appartementen kleiner dan ongeveer 80 m2 vallen onder het actuele woningwaarderingsstelsel (wws) vaak in de sociale huursector. Het aantal punten voor woningen van deze omvang is meestal niet voldoende om boven de liberalisatiegrens van 143 wws-punten uit te komen. In de vrije huursector worden daarom vooral huurappartementen aangeboden die groter zijn dan deze 80 m2. Het actuele aanbod van vrije huurappartementen in Amsterdam weerspiegelt dit. Het aanbod aan appartementen kleiner dan 80 m2 is beperkt tot 10 procent van het totale aanbod in de vrije sector.

Figuur 1 Aantal aangeboden vrije sector huurappartementen in Amsterdam naar oppervlakteklasse (m2 gbo)

Bron: Huizenzoeker.nl, november 2009

Hoe verhoudt het aanbod van vrije sector huurappartementen in Amsterdam zich tot de vraag? Een eerste indicator is de prijs per m2 per oppervlakteklasse. De gemiddelde m2-huurprijs van appartementen kleiner dan 80 m2 gbo ligt op € 21 tegen € 18 in de klasse 80 tot 100 m2 gbo en € 16 in de klassen 100 tot 120 m2 gbo. De hogere m2-prijzen in de oppervlakteklassen tot 80 m2 gbo indiceren een krapte in dit segment (prijzen ontleend aan huizenzoeker.nl, zie figuur 2).

Figuur 2 Prijs per m2 gbo vrije sector huurwoningen in Amsterdam naar oppervlakteklasse november 2009

De prijzen zijn gebaseerd op advertenties van Amsterdamse huurappartementen op Huizenzoeker.nl in 2009. Dit aanbod bestaat zowel uit kale als gestoffeerde als gemeubileerde appartementen.

CBS-gegevens over verhuizingen binnen en naar Amsterdam laten zien dat vooral alleenstaanden verhuizen naar een woning in Amsterdam (72%). En deze cijfers betreffen het aantal personen, dus de relatieve behoefte aan woningen van eenpersoonshuishoudens is nog groter. Een deel van de alleenstaanden is student. Het andere deel bestaat uit jongeren tot 30, gescheiden personen en senioren die alleen achterblijven. Juist dit type huishoudens zoekt een (tijdelijke) huurwoning, vaak op korte termijn. De prijzen mogen boven de liberalisatiegrens liggen en 50 tot 80 m2 volstaat. Maar de meesten willen niet meer dan € 1.200 betalen. Juist in de relatief ‘goedkope’ vrije sector is heel weinig aanbod. Het aanbod op huizenzoeker.nl bestond in november 2009 voor 1 procent uit woningen met een huurprijs lager dan € 800 en voor 88 procent uit woningen met een huurprijs vanaf € 1.200.

Figuren 3 en 4 Aandeel verhuizers binnen en naar Amsterdam naar huishoudensamenstelling en leeftijd 2008

Bron: CBS, 2009

Het nieuwe wws beloont energiezuinige woningen. Hierdoor wordt het mogelijk om appartementen kleiner dan 80 m2 aan te bieden in de vrije sector. Het bijgaande voorbeeld illustreert dit. Een goed uitgerust en afgewerkt appartement van 64 m2 gbo en energielabel A+ krijgt met het actuele WWS systeem 141 punten en valt daarmee net in de sociale huursector (liberalisatiegrens is 143 punten). Dezelfde woning krijgt met het nieuwe WWS-systeem 154 punten en valt daarmee in de vrije sector.

Voorbeeld appartement 64 m2 gbo
wws actueel wws nieuw
Gebruiksoppervlakte 64 64
Energielabel A+ A+
Wws-punten 141 156
Wws-huurprijs € 643 € 705
Huurprijs vrije sector Amsterdam (€ 17/m2 gbo) 1 Geen vrije sector € 1.090
Waarde obv wws huur en BAR 5% € 154.000 € 169.000
Waarde obv vrije sector huur en BAR 5% Geen vrije sector € 261.000
Extra investeringsruimte door agv nieuw wws Geen vrije sector € 92.000

Deze woningen kunnen in Amsterdam – afhankelijk van de locatie natuurlijk met het nieuwe wws worden verhuurd tegen de marktprijs van ongeveer €1.090 per maand (Oppervlakteklasse 60-80 m2 gbo, afslag gestoffeerd/gemeubileerd 20%). Dit levert de verhuurder een extra investeringsruimte op van € 92.000. Daarmee kan de markt onder het nieuwe wws het gat in de markt vullen van appartementen kleiner dan 80 m2 gbo. Deze redenering gaat ook op voor appartementen die wat groter zijn met een lager uitrustingsniveau en energielabel A of hoger. Enerzijds kost dit sociale huurwoningen, maar er wordt wel een aanbod gecreëerd waar veel vraag naar is. Bovendien het is ook een goede kans voor nieuwbouw in recessietijd. Stilgevallen nieuwbouwprojecten kunnen vlot getrokken worden met een kleine huurwoningen in de vrije sector. Wel goed isoleren!

Thijs Luijkx
(onderzoeker bij Rigo)