“Geen beter smeermiddel dan middenhuursegment”

Wonen in de Metropoolregio Amsterdam: de volgende tien jaar

“Geen beter smeermiddel dan middenhuursegment”

10 jaar NUL20Nederland is een hoogwaardige en kennisintensieve diensteneconomie. En daarmee vrijwel per definitie een stedelijke economie, gevoelig voor metropoolvorming. Om concurrerend te blijven, moet het woonbeleid dat proces  faciliteren, stelt hoogleraar Pieter Tordoir. De regio moet volgens hem komende decennium vooral het woningaanbod vergroten voor het middensegment, met name in de huursector.
NUL20 bestaat in 2012 tien jaar. De redactie wil dit jubileum niet benutten om tevreden terug te blikken, maar vooral om vooruit te kijken. Hoe staat de regio Am­­sterdam er over tien jaar voor? Welke trends tekenen zich af en op welke wijze kunnen die eventueel worden beïnvloed? We vragen in elk van de zes nummers van 2012 naar de visie van een deskundige buitenstaander op ‘De Amsterdamse metropool, tien jaar later’.

Metropoolvorming is en vogue in bestuurlijk Nederland. De gemeenten in het Amsterdamse stadsgewest, inclusief Almere, zijn voorlopers in de trend. Wat eerst het Noordvleugeloverleg was, is inmiddels omgedoopt tot de Metropoolregio Amsterdam. De drie – onderling sterk gerelateerde - kernopgaven voor die regio waren, zijn en blijven: internationale concurrentie- en aantrekkingskracht, bereikbaarheid en huisvesting voor een groeiende bevolking. Tien jaar is niets in dit perspectief; het werk zal nooit af zijn. We kijken hier ten minste dertig jaar vooruit.

Eerst een anekdote. Bestuurders in de Amsterdamse Metropoolregio kijken enigszins jaloers naar de Randstad Zuidvleugel. Rotterdam en Den Haag zijn ook met het metropoolvirus besmet en vrijen met elkaar. Ze hebben nadrukkelijk het oor van het Kabinet, meer dan de grote concurrent in de Randstad, die momenteel wat minder de trom roert.
Ik mag beide stadsbesturen ter zake adviseren en organiseerde daartoe werkateliers met grote maatschappelijke stakeholders: bedrijfsleven, cultuur en sport, onderwijs en wetenschap, en uiteraard de corporatiesector. De laatste werd vertegenwoordigd door Erik Staal van Vestia, sinds kort landelijk bekend. Met Staal had ik een voorgesprek over de betekenis van de Metropoolregio Rotterdam-Den Haag voor de regionale woningmarkt, de corporatiesector en Vestia in het bijzonder. Indachtig de metropolitaanse bevlogenheid van Lex Pouw en zijn opvolger bij Ymere, Roel Steenbeek, verwachtte ik toch minstens enige regionale visie bij de grootste Zuid-Hollandse corporatie. Maar ons gesprek viel stil. Ik denk dat ook Vestia actief zal moeten voorsorteren op de Metropoolregio; net als de andere maatschappelijke sectoren en het bedrijfsleven dat doen. 

Meerwaarde metropool

Volkshuisvesting en de woningmarkt geven de sleutels naar een internationaal concurrerende en sociaal vitale en evenwichtige metropoolregio. Nederland exporteert en concurreert op de wereldmarkten met goederen en diensten, maar het zijn vooral de diensten die voor werkgelegenheid zorgen. Negen van de tien banen zijn in de dienstverlening. Het grootste deel van ons besteedbaar inkomen gaat daar naartoe: onderwijs en zorg, recreatie en beleving, woningonderhoud, enzovoort. Het bedrijfsleven slaat massaal financiële en zakelijke diensten in.
Groei zit vooral in contact- en kennisintensieve diensten, want die kunnen moeilijk worden geautomatiseerd. De economie kantelt daarom de komende halve eeuw naar een contactintensieve diensteneconomie, die fysieke nabijheid tussen leverancier en consument verlangt. Een diensteneconomie is daarom vrijwel per definitie een stedelijke economie. De belangrijkste dienstenmarkt is daarbij overigens de arbeidsmarkt. De arbeidsmarkt en vele andere dienstenmarkten kennen een dagelijkse puls - de hartslag van wat zo mooi het daily urban system heet. Circa 95 procent van alle vervoersbewegingen vinden binnen dat systeem plaats.
Ook het overgrote deel van de zoektochten van burgers en bedrijven naar geschikte thuis- en uitvalsbases  en dus onroerend goed vindt daarbinnen plaats.

Daily Urban Systems

Hoe groter en diverser dat daily urban system - in termen van aanbod- en vraagmarkten en de samenstelling van bevolking, economie en vastgoed -, hoe beter de economie functioneert, hoe meer ontwikkelingsmogelijkheden en innovatie, en uiteindelijk hoe welvarender de stedelingen. In de meeste landen in het Westen en het Oosten zijn de inwoners van de grootste metropool gemiddeld stukken welvarender dan die in de rest van het land. Succes trekt succes aan: diegenen die kunnen, migreren naar de grootste daily urban systems. Die groeien dus vanzelf, maar op den duur lopen ze vast door schaarste aan grond, infrastructuur en vastgoed, en worden kostbaar. Er treedt uitsortering op en pendelafstanden nemen sterk toe. Overigens neigen niet alleen de tophiërarchische steden naar metropoolvorming. Ook in een zwerm middelgrote steden, zoals BrabantStad, of in een conurbatie zoals Rotterdam-Den Haag kan zich een metropolitaans marktsysteem nestelen. De rest van het land is feitelijk volledig bedekt door tamelijk grote systemen. Die overlappen elkaar en vooral dat maakt ons land ruimtelijk zo ingewikkeld.

De metropolitaanse roltrap

Een metropool is au fond een netwerk en kan ruimtelijk niet goed worden afgebakend. Ruwweg kunnen we echter stellen dat het Amsterdamse stadsgewest, zo’n drie miljoen inwoners omvat. Utrecht hoort er steeds meer bij, zo ook Lelystad, Alkmaar en Leiden. De welvaart in die uitdijende regio steunt in hoge mate op geavanceerde, kennisintensieve diensten en kennisintensieve arbeid. Het benodigde arbeidsaanbod stroomt vanuit de rest van het land in groten getale de regio binnen en houdt de regionale welvaartsmotor op stoom.
Sommigen verbazen zich erover dat de bevolkingsprognose voor de Metropoolregio Amsterdam ieder jaar weer naar boven wordt bijgesteld, ook met de huidige crisis, maar de bovenstaande metropooltheorie werkt echt. Een toenemend deel van Nederland krimpt - en dat komt vooral door de trek naar de vitale metropoolregio.
Vervolgens komt een metropolitaanse roltrap op gang. Bureau Rigo berekende dat per jaar zo’n 25.000 mensen vanuit de rest van Nederland verhuizen naar de Metropoolregio. Daarvan trekken er 15.000 naar Amsterdam. Grotendeels zijn dat 18- tot 30-jarigen, die gaan studeren of die als hoogopgeleide hun eerste baan betrekken. Door deze beweging wordt Amsterdam inmiddels gedomineerd door studenten en jonge, hoogopgeleide één- en tweeverdieners zonder kinderen (Dinky’s: dual income no kids). Utrecht en Den Haag kennen hetzelfde verschijnsel, maar

Amsterdam spant de kroon.

Men neemt genoegen met krappe woonruimte, want het gaat om de DinkyToys buiten de woning: de hoogstedelijke ontmoetings- en werkplekken. Na verloop van tijd komen er kindertjes (succesvolle gays blijven in de stad en maken het centrum onbetaalbaar) en droomt men van een tuin. Jaarlijks verruilen zo’n 2.500 jonge koppels de stad voor een betaalbare gezinswoning in de regio. De stroom gaat vooral richting grote vinexlocaties: Almere, Haarlemmermeer. De economisch meest succesvolle groep verhuist na vijftien tot dertig jaar door naar de rijke suburbs: het Gooi, de Duinrandzone. Als de kinderen het huis uit zijn, vertrekt een kleine groep ouderen weer naar de grachtengordel, maar de meesten krijgen hun grijze haren in de oude gezinswoning, thuisbasis voor de uitzwermende familie.
Aldus het reguliere verloop van de verhuisroltrap in de Metropoolregio. Overigens wordt Utrecht steeds meer de tweede jongerenmagneet en gezinsvliegwiel in de Metropoolregio. Utrechtse ICT’ers met grote gezinnen zijn bijvoorbeeld de grootste categorie instromers in Lelystad. Men blijft op Utrecht pendelen.  
De variatie in lokaal aanbod aan werk, voorzieningen en woningen in de verschillende delen van de Metropoolregio bepaalt of en hoe de roltrap werkt. Bereikbaarheid doet er een beetje toe, maar als woning en werkplek niet in locatie maar wel in kwaliteit matchen met onze behoefte zijn we bereid dagelijks twee uur in de file te staan.  
Conclusie: de metropolitanisering versnelt, ook (of misschien zelfs juist) in tijden van crisis, en de woningmarkt speelt daarin een hoofdrol.

Consequenties

De metropolitaanse roltrap is een internationaal fenomeen. Maar Nederland is bijzonder in zijn woonbeleid en de functie van de corporatiesector. De impact van volkshuisvestelijke tradities en het beleid op de woningmarkt is groot. Anderzijds stelt de metropolitanisering tradities en beleid voor dwingende opgaven. We kunnen die misschien ontkennen maar niet ontwijken.
Twee - aan elkaar gerelateerde - opgaven springen er uit: de ontwikkeling van het middensegment in de huurmarkt en een regionaal gedifferentieerde herstructurering van het bestaande woningaanbod. Een prijstechnische en een ruimtelijke opgave dus. Deze opgaven spelen in vrijwel alle metropoolregio’s, maar de Amsterdamse is, waarschijnlijk meer dan enig andere, gezegend met gunstige uitgangscondities. Als ergens meters kunnen worden gemaakt in de juiste richting, dan zeker hier.  

Meer middenhuur

Velen mogen dan metropolen associëren met jetset-yuppen en andere elites, maar het kloppend hart van de metropolitaanse economie is de ‘nieuwe middenklasse’. Die omvat jong en oud in vrijwel alle beroeps- en bevolkingsgroepen en kent daarom zeer gevarieerde woonvoorkeuren. De huishoudinkomens liggen echter relatief dicht bij elkaar en zijn geconcentreerd in de categorie modaal tot tweemaal modaal. Vandaar dat de term middenklasse gerechtvaardigd is.

Gat in aanbod

Die groep, die in de Metropoolregio Amsterdam groter is dan landelijk, wordt geconfronteerd met het beruchte gat in de aanbodmarkt: koopwoningen zijn veelal onbetaalbaar en op de huurmarkt is nauwelijks aanbod. Er zit een gapend gat tussen de gereguleerde en geliberaliseerde huursector. Bewoners blijven hierdoor zitten en verhinderen lokale doorstroom. Gezinsstichters vanuit de studentenwoning en doorstromers vanuit de sociale sector zijn gedwongen de wijk te nemen naar gebieden met goedkope grond, ver van het werk.
Alle metropolen kennen overigens dit probleem: in Moskou is zes uur pendelen geen uitzondering. In Nederland is het probleem verergerd door het woonbeleid dat de prijstechnische top en bodem van de markt uit elkaar trekt. Daar is al genoeg over gezegd en geschreven.
Dat er vanwege het woonbeleid in de centrale steden nog altijd een flinke sociale voorraad is, is overigens ook een groot goed. Dat laat niet onverlet dat met name het middenhuursegment (€600-1000) drastisch zal moeten groeien. De vitale roltrapmetropool steunt op zich ontplooiende inwoners met gedurende de levensloop veranderende woonvoorkeuren. Men moet dus makkelijk kunnen verhuizen, over langere maar vooral ook kortere afstanden. Geen beter smeermiddel dan het middenhuursegment. Met alleen stadsuitleg verloopt de benodigde structuurverandering veel te langzaam. Aanwas van dit segment zal vooral moeten komen vanuit de bestaande sociale voorraad in de centrale steden en de bestaande koopvoorraad in de satellietsteden.
De Metropoolregio Amsterdam is gezegend met goede uitgangscondities. De sociale woningvoorraad is groot en van doorgaans uitstekende kwaliteit. Kleine maar goede woningen zijn geen bezwaar in een hoogstedelijke setting. Wie woont er groot in Manhattan? Met de uitstekende suggestie die Hugo Priemus in de vorige NUL20 deed - een inkomensafhankelijk huurbeleid ofwel ‘woontoeslag’ - zal de benodigde herstructurering gesmeerd verlopen, binnen tien jaar schat ik. Met de weg die het kabinet heeft gekozen – de Donner-punten - doen we er eerder dertig jaar over, want zo’n beleid kent een ingebouwde rem op mutatie.
Om het aanbod middeldure huurwoningen te vergroten, zou het raadzaam zijn in de satellietsteden van Amsterdam een deel van de koopvoorraad om te zetten in middenhuur. Met een paar welgekozen fiscale prikkels is zo’n beweging in gang gezet.

Ruimtelijke herstructurering

Pieter tordoir
Pieter Tordoir is hoogleraar Economische Geografie en Planologie aan de Universiteit van Amsterdam en Research Fellow aan de Amsterdam School of Real Estate. Daarnaast drijft hij een eigen onderzoeks- en adviespraktijk op het gebied van stedelijke en regionale ontwikkeling. Hij had als directeur Beleidsadvisering van de Amsterdamse Kamer van Koophandel veel bemoeienis met de metropoolregio en heeft vanuit de Vromraad geadviseerd over woningmarkt en corporatiesector.  Ook zijn commissariaat bij Stadgenoot houdt hij bemoeienis met volkshuisvesting.

Tenslotte de moeilijkste opgave: de noodzakelijke fysieke en ruimtelijke herstructureringen. Het grootste deel van Nederland en de Amsterdamse regio is in de afgelopen halve eeuw in korte tijd gebouwd. De ruimtelijke dynamiek is nu vanwege de crisis even wat minder, maar zal structureel vanwege het proces van metropoolvorming alleen maar toenemen.
Omdat er nu geen geld is om de trek naar de stad – van ‘groen naar rood’ – te faciliteren, dreigen er ernstige mobiliteitsproblemen. Daarvoor dienen zich geen eenvoudige oplossingen aan. We kunnen niet even jonge gezinnen massaal naar Amsterdam laten trekken of jonge tweeverdieners zich massaal in Amstelveen laten nestelen.
Les één in bedrijfsstrategie geldt ook voor woonbeleid: je kan met bestaande kwaliteiten naar nieuwe markten en met bestaande markten naar nieuwe kwaliteiten, maar niet met nieuwe kwaliteiten naar nieuwe markten. Je kan alleen stukjes bij beetjes werken in de bestaande voorraad.
Dus wat te doen? Een paar opmerkingen daarover tot slot.
De economische toekomst van Amsterdam ziet er goed uit. De druk op de woningmarkt zal dus blijven. De stad zal, monumenten uitgezonderd, continu blijven transformeren. Peter Hall leert ons dat juist dit de metropolitaanse kern kenmerkt. De bevolking zal echter niet substantieel toenemen en ook nauwelijks van samenstelling veranderen.
De groei moet daarom primair worden gefaciliteerd in de satellietsteden, door uitbreiding, vernieuwing en een betere functiemix . Ofwel: wat in de Westelijke Tuinsteden tot stand is gebracht (maar wel moet worden afgemaakt) moet ook gebeuren in Haarlemmermeer en elders. Forse maar wel organische herstructurering, te starten in multimodaal ontsloten centrumgebieden en gaandeweg uit te rollen naar buitenringen. Dat is nog redelijk te doen in gebieden met veel corporatiebezit, maar wordt lastig bij versnipperd eigendom.
Ten slotte een steen in de vijver: roodgroene ontwikkelingsgebieden. Bij een metropoolregio horen grote parklandschappen. Hooggewaardeerde parklandschappen zoals het Gooi en de Duinrandzone zijn een eeuw geleden ‘roodgroen’ ontwikkeld. Met moderne lange termijn gebiedsconcessies zouden we die kunst in ere kunnen herstellen.  Bijvoorbeeld in Almere Oostvaarders: 4000 hectare vol kansen.
Kortom, een handvol welgemikte prikkels en hervormingen en vervolgens aan de slag. Dan bestrijden we meteen serieus de crisis.

Pieter Tordoir
Hoogleraar UvA