Solids voorzien in behoefte

Bijdendijk: “De huurder is de baas, niet de verhuurder of de politiek”

Solids voorzien in behoefte

Organische stedenbouwHet eerste Solidgebouw in Amsterdam-West was in een dag verhuurd. Een opluchting voor ontwikkelaar Stadgenoot die na jarenlange voorbereiding eindelijk zijn 7000 vierkante meter bestemmingsvrije en flexibele cascoruimtes aan de man kon brengen. De veiling van de Solids op IJburg eind juni verloopt minder vlotjes. Het zijn volgens Stadgenoot-bestuurder Frank Bijdendijk vanwege hun kwaliteit en flexibiliteit “de meest duurzame gebouwen die er zijn”.

Begin jaren tachtig. Frank Bijdendijk was nog maar kort directeur van het toenmalige Het Oosten, de rechtsvoorganger van Stadgenoot, toen hij een kijkje nam in het krakersbolwerk De Rode Tetter. “Ik was tot dan toe niet erg gecharmeerd van de krakerswereld. Maar toen ik ging kijken sloeg dat volledig om. Ik realiseerde me dat zij de pioniers van de stad waren.”
 

Solid staat haaks op bestaande regelgeving
Om de bestemmingsvrije cascoverhuur via een veiling te verwezenlijken, moest veel regelgeving buiten werking worden gesteld. Jarenlang heeft Stadgenoot daarover overlegd met overheden. Met de stadsregio Amsterdam ging het om ontheffing – voorlopig voor drie jaar – van de strenge regels voor woningtoewijzing. Zo zijn ‘passendheidscriteria’ voor de Solids niet van toepassing. Ook is, met toestemming van Stadgenoot, onderhuur toegestaan. Een volgend probleem was de vaststelling van de erfpacht, omdat de functie – wonen of werken – niet vooraf duidelijk is. Gemeente en corporatie spraken uiteindelijk af dat de gemiddelde bezetting over vijf jaar de hoogte van de erfpacht bepaalt. Daarnaast heeft Stadgenoot tal van andere uitzonderingen en vrijstellingen weten te bewerkstelligen om de gewenste flexibiliteit mogelijk te maken. Bijdendijk: “We hebben hier een rigoureuze omslag te pakken. De huurder is de baas, niet de verhuurder of de politiek.” Op twee punten kon Stadgenoot niet om bestaande regelgeving heen. Behalve het Bouwbesluit was dat het Woningwaarderingssysteem. Vrije-sectorwoningen moesten daardoor minimaal negentig vierkante meter groot worden om het vereiste aantal punten te halen.

Het gekraakte pand was door de bewoners op geheel eigen wijze in bezit genomen. Er werd gewoond, er waren winkeltjes, ateliers en werkplaatsen. Bijdendijk bood de krakers aan te helpen. Na jaren onderhandelen met de belastingdienst en de gemeente Amsterdam kocht Het Oosten het pand. Sindsdien zorgt de corporatie voor het casco en de installaties; de bewoners betalen huur en worden verder met rust gelaten. Bijdendijk: “Het pand kost ons niets en de bewoners hebben hun vrijheid behouden.”
Daarmee was de kiem voor de ontwikkeling van bestemmingsvrije cascoverhuur gelegd. Want waarom zou een Rode Tetter ook niet als nieuw product kunnen worden ontwikkeld? Het concept van de Solids was daarmee geboren, maar tussen idee en realisatie lag een oceaan van praktische bezwaren. Jarenlang heeft Stadgenoot overlegd met overheden. Bijdendijk: “Om die vrijheid te krijgen is een grote omslag nodig in Amsterdam, waar alles altijd in duidelijke regels is gevat.”

Hoge bouwkosten

De eerste Solid in West heeft Stadgenoot dertig miljoen gekost. Een stevig bedrag voor een pand dat casco wordt opgeleverd. Bijdendijk: “We hebben een gebouw van zeer hoge kwaliteit gebouwd; op het gebied van energie, detaillering, akoestiek, noem maar op. Dat doen we omdat we voor tweehonderd jaar bouwen en over een langere tijd afschrijven.”
Hij heeft hoge verwachtingen van zijn geesteskind. “Het past bij de tijdgeest. Ik zie het als een Facebook waar mensen zelf de vrijheid hebben hun eigen gemeenschap te bouwen. Amsterdammers willen hun eigen omgeving kunnen creëren en zoeken soms naar nieuwe vormen van samenleven.” Zo diende zich een gescheiden stel aan dat vanwege de kinderen dichtbij elkaar wilde wonen. Zij wilden drie woningen naast elkaar met die van de kinderen in het midden. In een ander geval waren het drie zussen die drie geschakelde woningen zochten in een combinatie van sociale huur en vrije sector huur. “Dat soort combinaties zijn door de vrijheid in de Solids mogelijk.”

Veiling

In mei werd 7000 vierkante meter vrij indeelbaar vloeroppervlak aan de Eerste Constantijn Huygensstraat in Amsterdam-West geveild. Het volledige gebouw is in een dag verhuurd aan 39 bewoners, winkeliers en horecaondernemers, waaronder drie kleine hotels. Vijftien procent, ongeveer duizend vierkante meter, is zoals vooraf vastgelegd naar sociale huurders gegaan. Zij konden maximaal op zestig vierkante meter bieden. Voor de overige 22 huurders bleef daardoor gemiddeld 270 vierkante meter per huurder over, maar het zijn vooral de hotels die grote ruimtes hebben verworven. Zoals eigenaar Stadgenoot hoopte is de verhouding werken en wonen ongeveer in evenwicht.
De cascoruimtes werden via een ingenieus computersysteem geveild. Dat heeft volgens Bijdendijk tot een opbrengst geleid die boven verwachting is: “Driehonderd euro per vierkante meter per jaar is de hoogst betaalde prijs. Dat is veel voor een cascoruimte.” De gemiddelde huurprijs van de woonruimtes is marktconform. Stadgenoot is inmiddels bezig met het plaatsen van tussenwanden; de inbouw van de cascoruimtes – de keuken, de badkamer, de wc enzovoort - moeten de huurders zelf organiseren.
Eind juni zijn ook de Solids 1 en 2 op IJburg geveild. Voor de Solids in IJburg bleek minder interesse te bestaan. Veertig procent van het 7000 m2 grote gebouw werd tijdens de veiling verhuurd. Voor de commerciële ruimtes, waaronder horeca en een winkel,  werd gemiddeld 174 euro per vierkante meter per jaar betaald. Toch is Stadgenoot niet ontevreden, laat een woordvoerder weten. "Wij zijn juist erg blij dat we midden in een recessie, in een gebied waar al 17 duizend vierkante meter vloeroppervlak leegstaat, in een dag drieduizend vierkante meter kunnen verhuren." Net als in West is de verhouding tussen wonen en werken ongeveer in evenwicht. 

 

De Solid-bewoner
Wie komt er af op een veiling voor een cascowoning? Bijvoorbeeld architect Sander van Merode. Hij woonde met twee vrienden op een etage in De Baarsjes. Toen zijn vriendin Veroniek Maat daar nog bijkwam werd het te klein. NUL20 spreekt het stel bij de start van de eerste veiling op 7 mei. “We gaan voor een vrije sector huurwoning van 110 vierkante meter want dan kunnen we ook vanuit huis werken.” Sander en Veroniek kijken naar de grootte, de prijs, de ligging in het gebouw en de zoninval. “We twijfelen nog een beetje. Aan de ene kant heb je meer zon, maar de binnenplaats wordt denk ik een leuke ontmoetingsplek.” Ze verwerven uiteindelijk een ruimte met een prijs die zij, samen met de investering voor de inbouw, kunnen dragen. “We rekenen erop dat we daarvan op termijn wel iets terugkrijgen, want we mogen zelf een nieuwe huurder aanbieden.”
Matthijs Kanis wil op de begane grond een winkel met designmeubelen beginnen, in combinatie met een Coffee Company. “Voor ons is het deze ruimte beneden op de hoek, of niets. We hebben een maximumprijs bepaald en ingecalculeerd dat we nog moeten investeren in de inbouw.” Voor Kanis is de locatie ook van belang. “Wij vinden dit deel van Amsterdam interessant.” Kanis vist achter het net, hoewel hij meer bood voor de 200 vierkante meter dan het hotel dat de ruimte uiteindelijk kreeg. Maar deze bieder wilde ook de ruimte aan de achterkant afnemen. “Daar was verder geen gegadigde voor.”
Een deelnemer aan de veiling die liever anoniem blijft, heeft uiteindelijk besloten van een sociale huurwoning af te zien. “Ik ben nu druk aan het solliciteren. Stel dat ik op een gegeven moment in het buitenland ga werken. Dan denk ik niet dat ik de investering voor de inbouw terug kan krijgen. Voor mij zou de uiteindelijke prijs door die extra kosten boven de sociale huurprijs uitkomen.”
In de Solids is in principe alles mogelijk. Alleen bordelen, coffeeshops en zware industrie zijn niet toegestaan. En in de Solid in West heeft het stadsdeel ook wonen op de begane grond uitgesloten om een levendige plint te krijgen. Ook aan het aantal vierkante meters horeca is een limiet gesteld.
 
Joost Zonneveld