Verdwijnt de goedkope particuliere huurwoning?

Over ‘de Poolse kwestie’ en andere ontwikkelingen

Verdwijnt de goedkope particuliere huurwoning?

Terwijl particuliere verhuurders de overheidsbemoeienis volgens VVD-raadslid Frank van Dalen “spuugzat” zijn, wijst het Meldpunt Ongewenst Verhuurgedrag op de woekerprijzen die verhuurders ondanks de regels voor piepkleine woninkjes vragen. De voorraad betaalbare huurwoningen staat vooral in stadsdeel Centrum onder druk vanwege het enorme verschil tussen de gereguleerde huurprijs en de woningwaarde. Kan en wil de politiek een betaalbare particuliere huurwoningsector in stand houden tegen de markt in?

 

Gemiddelde huurstijging 2005-2009

Particuliere verhuurders willen af van de huurregulering. “Wij zijn ervoor de sociale huursector te beperken tot de corporaties”, stelt afdelingsvoorzitter Jan Bezemer van Vastgoedbelang het wat omfloerst. Hij vertegenwoordigt naar eigen zeggen de “nette kleine verhuurder”, naast de IVBN, die namens grote institutionele beleggers spreekt. Bezemer wijst erop dat woningverhuur in populaire wijken vaak niet meer loont. De hoge woningprijzen leiden tot hoge rentelasten en belastingen (onroerend goed, vermogen) die niet kunnen worden doorberekend in de gereguleerde lage huren.
Op de ‘expertmeeting’ die het Wijksteunpunt Wonen Centrum begin december over dit onderwerp hield, kreeg Bezemer volmondig bijval van de hoofdstedelijke VVD. Volgens raadslid Frank van Dalen zijn de verhuurders de overheidsbemoeienis “spuug- en spuugzat”. Ook hij pleit voor het vrijgeven van de particuliere huurmarkt. Dan komt er volgens hem weer een gezonde huursector, met - inderdaad – hogere huren. Maar Van Dalen verwacht dat de toptarieven juist weer zullen zakken als de marwkt zijn werk doet.

Meldpunt Ongewenst Verhuurgedrag gered
Het Meldpunt Ongewenst Verhuurgedrag blijft ook na 2011 bestaan. Dat is het resultaat van een motie van PvdA, GroenLinks en SP die half december werd aangenomen. Het college wilde de subsidie intrekken en de taken overdragen op de lokale Wijksteunpunten Wonen. In de aangenomen motie wordt benadrukt dat het Meldpunt zich juist richt op de meest ernstige wantoestanden die huurders kan overkomen.

Juist in het populaire stadsdeel Centrum staan minder corporatiewoningen (32%) en relatief veel particuliere huurwoningen (38% oftewel 18714 stuks volgens de dienst O+S, maar het laatste Wonen in Amsterdam-onderzoek (WiA) geeft andere percentages en aantallen!). En nergens is de discrepantie tussen marktprijzen en de huren zo groot. Omdat in het centrum veel kleine woningen staan, is bijna zeventig procent van de particuliere huurwoningen vergunningsplichtig (huur<€555, 120 punten per 1 januari 2011). De maximale huurprijs van woningen tot 142 punten wordt begrensd door het ‘puntenstelsel’ (Woningwaarderingsstelsel, WWS). Per 1 januari 2011 is die maximale huurprijs 653 euro. Verhuurders komen steeds nadrukkelijker tegen deze begrenzing in het geweer. Volgens hen is er vanwege de hoge marktprijzen geen rendement meer te behalen op verhuur.
Huurdersorganisaties en de linkse partijen wijzen daarentegen op het adagium van de ‘ongedeelde stad’: het officiële gemeentebeleid om, evenwichtig verspreid over de stad, voldoende goedkope huurwoonruimte in Amsterdam te behouden. Ook mensen met een lager inkomen moeten in het centrum kunnen wonen. Op dit moment valt nog ruim vijftig procent van de woningvoorraad in het centrum in het gereguleerde segment (tot 142 punten). Het nieuwe kabinet heeft geen voornemen de huurbescherming op te geven voor de particuliere voorraad, maar wil wel extra punten geven voor gewilde woongebieden. Dat kan 25 extra punten opleveren voor woningen in Amsterdam, zo’n 100 euro. Een klein deel zou daarmee in de vrije sector komen.
Vanuit GroenLinks en PvdA-kringen wordt overigens regelmatig een pleidooi gehouden de liberaliseringsgrens juist te verhogen, zodat ook in het hogere segment een redelijke prijs/kwaliteit-verhouding kan worden gewaarborgd. Er zijn nu nauwelijks huurwoningen onder de 900 euro binnen de ring.

Enorme druk

De marktdruk in het centrum is zo hoog dat het aantal goedkope woningen onvermijdelijk verder zakt, overheidsrestricties of niet. Dat verwacht ook de bij de expertmeeting aanwezige oud-politicus Bouwe Olij (PvdA): “Ik denk dat het uiteindelijk niet lukt die goedkope particuliere voorraad te behouden. Maar, je kunt het best nog een hele tijd rekken.” De gemeente zou bijvoorbeeld een strenger beleid kunnen voeren rond samenvoegen en splitsen, en controle van de huurprijzen.
Ondertussen is de prijsstijging in het centrum in volle gang. De gemiddelde kale huur steeg er de afgelopen vier jaar met 25 procent tot 448 euro in 2009. Dat komt deels door huurverhogingen in de gereguleerde sector. Bij mutatie kunnen verhuurders de huur van deze woningen ophogen tot de grenswaarde volgens het puntenstelsel (WWS); voor woningen binnen het beschermde Singelgracht-gebied en voor rijksmonumenten mag de huur bij mutatie nog eens vijftien of dertig procent extra omhoog.

Huisvestingsvergunning
De landelijke overheid gaat over het puntenstelstel, maar de gemeente Amsterdam gaat over de huisvestingsvergunning. De gemeente heeft bepaald dat voor goedkopere zelfstandige huurwoningen (tot 120 punten, oftewel een rekenhuur tot 554,76 euro, per 1 januari 2011) een huisvestingsvergunning nodig is. De huurder moet daartoe aan een aantal eisen voldoen, zoals binding met de regio Amsterdam hebben en niet te veel verdienen. Daarbij mag het woonoppervlak niet te groot zijn voor het betreffende huishouden. De verhuurder moet de vergunning aanvragen.

En dan hebben we het alleen over de ‘nette verhuurders’. Bij het Meldpunt Ongewenst Verhuurgedrag komen ook tal van gevallen binnen van verhuurders die creatief met de puntentelling omgaan of woningen ten onrechte onttrekken aan de gereguleerde sector. Of ze verhogen de kale huur met buitensporige servicekosten van soms meer dan duizend euro per maand.

Uitponden

Wie echt snel geld wil verdienen in de vastgoedsector kan beter niet verhuren maar ‘uitponden’: woningen splitsen en verkopen. De echt wilde tijden van de vastgoedcowboys zijn wel voorbij, maar het blijft uitermate aantrekkelijk appartementen te verkopen.
Volgens een recente schatting van de dienst Wonen, Zorg en Samenleven (WZS) zijn er in twee jaar tijd zo’n 1200 tot 1500 betaalbare particuliere huurwoningen ‘verdwenen’ in het centrum. Dit komt volgens WZS grotendeels door splitsen en verkopen, renovatie en samenvoeging. Woning­ont­trekkings­vergunningen worden namelijk nog wel verstrekt als de verhuurder een zwaarwegend (financieel) belang heeft, bijvoorbeeld als grondige renovatie of funderingsherstel noodzakelijk is. Daarnaast worden er volgens het rapport enkele honderden woningen illegaal onttrokken aan de betaalbare voorraad via gemeubileerde verhuur, onterechte huurharmonisatie en in enkele gevallen short stay verhuur.
Voorstanders van de ongedeelde stad zien deze ontwikkeling met lede ogen aan, maar hebben het tij tegen. Het kabinet gaat het puntenstelsel aanpassen, waardoor huurwoningen in populaire wijken duurder kunnen worden. Daarbij gaat de dienst WZS bezuinigen op handhaven.

Poolse kwestie

Dan is er nog de ‘Poolse Kwestie’. Enige huiseigenaren en advocaten hebben de stichting Fair Huur voor Verhuurders opgericht. Die treft voorbereidingen voor een proefproces tegen de Staat der Nederlanden. Als gidsland geldt Polen. Daar kregen na de omwenteling vroegere woningeigenaars hun eigendom terug van de staat. Zittende huurders behielden echter zoveel rechten op huurbescherming en huurprijsbeheersing, dat de verhuurders structureel verlies leden op de exploitatie. In twee uitspraken besliste het Europese Hof voor de Rechten van de Mens dat het Poolse stelsel in strijd was met het Europese eigendomsrecht. De Poolse staat kreeg de opdracht om het stelsel zo te herzien dat eigenaars een redelijke winst kunnen maken. ‘Fair Huur’ wil dat kunstje in Nederland herhalen. Hier lijden immers tal van verhuurders ook structureel verlies op de exploitatie vanwege de huurbescherming. De stichting bepleit een vrije woningmarkt voor particuliere verhuurders. Overheidsbemoeienis zou zich moeten beperken tot de sociale sector, waarvan de kosten door de gemeenschap worden gedragen.

 

Hoeveel particuliere huurwoningen?
Hoeveel particuliere huurwoningen zijn er in het centrum? Het lijkt een simpele vraag. Er zijn twee bronnen om omvang en de differentiatie van de woningvoorraad te bepalen: de gemeentelijke basisadministratie (GBA) en het onderzoek Wonen in Amsterdam. Die leveren helaas niet gelijkluidende antwoorden op. WiA baseert zich voor de eigendomsverhoudingen zowel op de officiële statistiek als op hetgeen de bewoners zelf zeggen. En dat leidt in stadsdelen met veel particuliere huurwoningen vaak tot grote verschillen. In het centrum is de discrepantie wel zes procent, als gevolg van verschillen in definities. Bewoners met een lidmaatschapsrecht in een coöperatieve flatexploitatievereniging worden in de basisadministraties niet als eigenaar-bewoners gezien, maar voelen dat zelf anders. En zo zijn er meerdere interpretatieverschillen. In onderstaande tabel de cijfers volgens de GBA.
   

Bron O+S, woningvoorraad naar eigendom, 1 januari 2010
 
Fred van der Molen