Eindspurt in vierde kwartaal

Woningmarkt Amsterdam doorstaat crisisjaar 2009 nog redelijk

Eindspurt in vierde kwartaal

 Dossier De Amsterdamse woningmarkt 2010Relatief goede cijfers over het vierde kwartaal van 2009 duiden erop dat de crisis op de woningmarkt in Amsterdam minder hard toeslaat dan in de rest van het land. “Bestaande Amsterdamse woningen voorzien duidelijk in een behoefte”, zegt voorzitter Pieter Joep van den Brink van de Makelaarsvereniging Amsterdam (MVA).

Een eindspurt in het vierde kwartaal bevestigt nog eens dat Amsterdam de crisis op de woningmarkt nog  redelijk doorstaat. In ons septembernummer voorspelde Van den Brink al dat de woningverkopen in 2009 boven de 7000 zouden uitkomen. Het werden er bijna 7500, zo blijkt uit cijfers van de Nederlandse Vereniging van Makelaars. Nog lang niet de 9700 van topjaar 2007, maar aanzienlijk meer dan de hooguit 6000 waar de MVA-voorzitter aan het begin van het jaar nog van uitging. Met 2240 stuks kwam de woningverkoop in het vierde kwartaal weer enigszins in de buurt van de ‘goeie ouwe tijd’, waarin 2500 woningen per kwartaal werden weggezet. In de eerste drie maanden van 2009 wisselden nog een schamele 1480 woningen van eigenaar. Bij de verkopen gaat het vrijwel uitsluitend om huizen tot 350.000 euro.
En er is meer goed nieuws: van oktober tot en met december was er een prijsstijging ten opzichte van het eerdere kwartaal van 3,9 procent. De vierkantemeterprijs steeg 1,7 procent. Op jaarbasis kan nu voor het eerst sinds het begin van de crisis een ‘slecht’ kwartaal met een ander slecht kwartaal worden vergeleken, en dat levert een ander beeld op. Met een daling van slechts 0,1 procent kan gezegd worden dat de prijs sinds het eerste crisiskwartaal stabiel is gebleven. In het derde kwartaal van 2009 was nog sprake van een prijsdaling op jaarbasis van 9,8 procent.

Grafiek evolutie woonlast

Deze grafieken laten zien dat met name de stadsdelen buiten de ring A10 en Amsterdam-Noord, waar veel corporatiewoningen staan, sterk lijden onder de crisis. Vooral in Zuidoost zijn de verkopen scherp teruggevallen.

Bron: Woon Amsterdam 2009, uitgegeven door de Dienst Belastingen, de MVA en de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties.

“De licht toegenomen voorraad van 6000 woningen is nog wel zorgwekkend,” zegt Van den Brink. “Maar zolang de verkoop maar groter is dan de voorraad, hebben we een gezonde situatie. De rust is teruggekeerd na de oververhitting van twee jaar terug. In de rest van het land is de voorraad veel groter dan het aantal verkopen. Bestaande Amsterdamse woningen voorzien duidelijk in een behoefte. Starters zijn beter af wanneer ze met NHG een appartement kopen tot 350.000 euro; dat is vaak goedkoper dan een huurwoning in de vrije sector van 1200 euro per maand.”
Harde cijfers heeft de MVA niet, maar duidelijk is dat de verruiming van de NHG-limiet van 265.000 euro naar 350.000 euro een gunstige invloed heeft gehad op de vraag. Ook de op 1 januari afgelopen regeling waarbij rijksmonumenten zonder overdrachtsbelasting mochten worden verkocht stuwde de verkopen in het vierde kwartaal op. Een groot deel van de verkopers zijn de kopers van nu, zegt Van den Brink. “De machine is in beweging, er is geen stilval.” Wel houdt hij rekening met de traditionele verkoopdip in dit eerste kwartaal.
Nieuwbouw blijft uit de gratie. “Niemand wil in deze tijd vastzitten aan twee jaar bouwrente.” Ook corporatiewoningen zijn in deze kopersmarkt weinig geliefd.

 

 Johan van der Tol
 

 

Trefwoorden: