De Stelling

NUL20 nr 37, maart 2008
rubriek: 
Stelling

De Stelling
‘Bind short-stayverhuur aan quotum’

Op jacht naar illegale pensions stuitte stadsdeel Centrum een aantal jaren geleden op een nichemarkt: short-stayverhuur. In de vroege ochtend vonden invallen plaats, waarbij nietsvermoedende buitenlandse bezoekers van hun bed werden gelicht. Verhuurders werden geschaduwd en zagen zich gedwongen sleutels van appartementen op anonieme tramhaltes aan bezoekers te overhandigen. Sommigen spraken van ‘Oostbloktoestanden’.

Short-stayverhuurders pleitten voor een handhavingpauze in afwachting van een definitieve regeling. Jarenlang had de sector immers zonder problemen gefunctioneerd. In een brandbrief waarschuwde brancheorganisatie VSAB voor ernstige imagoschade voor de hoofdstad als buitenlandse huurders niet langer van door hen gereserveerde appartementen gebruik zouden kunnen maken. De VSAB bepleitte een keurmerk en duidelijke afspraken over wat wel en niet is toegestaan.
Alleen al in de binnenstad gaat het volgens schattingen om honderden appartementen. De verwachting is dat ook andere stadsdelen, zoals Oud-Zuid en Zuideramstel, met een snel toenemende vraag naar deze vorm van huren te maken krijgen. Werknemers van buitenlandse ondernemingen maken er in Amsterdam graag gebruik van, bij gebrek aan alternatieven. Bij een verblijf van enkele dagen tot een paar maanden is een ‘eigen plek’ al snel te verkiezen boven een hotelkamer of een bed & breakfast-arrangement. Ook bezoekers van congressen, kunstenaars of buitenlandse academici en studenten kiezen vaak voor short stay. De markt groeit mee met de globalisering en het gemak van reserveren via internet.

De VSAB vond gehoor bij het college. Vanaf 2006 is gewerkt aan het formuleren van een beleidsvoorstel. De lijst overwegingen was lang: invloed op de woningvoorraad, vergunningenstelsel of keurmerk, bestemmingsplannen, concurrentie met hotels, leges en belasting. Centraal in het voorstel dat nu voorligt, staat een quotum.
De belangrijkste punten uit het voorstel van B en W:

  • Short stay is toegestaan voor woningen met een huur boven de liberalisatiegrens (621 euro) en vanaf 142 punten uit het woningwaarderingsstelsel.
  • Short stay geldt voor maximaal tien procent van de geliberaliseerde huurwoningen = 825 woningen.
  • Aspirant-aanbieders moeten loten, per appartement.
  • De minimumtermijn voor verhuur is één week; er is geen maximumtermijn.
  • Aanbieders betalen de gemeente drie procent van de WOZ-waarde, plus leges.

Chris van Groenigen (Dienst Wonen) licht toe: “Met dit voorstel biedt de gemeente ruimte in de vrije sector. Boven de 142 punten (WWS, BDvH) kun je vragen wat je wilt. De juridische basis voor het quotum ontlenen we aan de Huisvestingswet. Het gaat volgens ons namelijk om woningonttrekking. We bieden hiermee helderheid aan de branche.”
Op basis van bestaande jurisprudentie is besloten tot een vergunningperiode van vijf jaar, die tweemaal wordt verlengd. Dat betekent dat ondernemers die zijn uitgeloot voor vijftien jaar worden uitgesloten, als het voorgestelde quotum een feit wordt.
Van Groenigen desgevraagd: “Automatische verlenging, of opnieuw loten moeten we nog vastleggen in het definitieve raadsvoorstel. Dat komt waarschijnlijk in mei in stemming.”
De inspraakronde is inmiddels afgesloten. Vele partijen waaronder de Amsterdamse corporatiesector, hebben hun mening gegeven. Na het raadsbesluit is het aan de stadsdelen het beleid uit te voeren.

Zie ook: Corporaties wijzen short-stayregeling af
VOOR
“Short stay staat voor de PvdA toch hoofdzakelijk voor expats”
   TEGEN
“Dit zal in de praktijk niet werken”

Hetti Willemse is woordvoerder voor de PvdA-fractie in de gemeenteraad. In februari 2007 diende zij een raadsnotitie in met als strekking: gemeentelijk beleid is hard nodig.

Maar waarom? Is het niet opmerkelijk dat in geen enkele vergelijkbare Europese stad de markt voor short stay aan grenzen is gebonden?
“Als PvdA kijken we naar de woningmarkt in zijn geheel en die staat onder druk. We moeten belangen tegen elkaar afwegen. Wij willen niet dat groepen met een kleine portemonnee worden getroffen. De eis om woningen met een huur onder 621 euro niet als short-stayappartement aan te laten bieden is voor ons belangrijk. Prima dat werknemers van buitenlandse ondernemingen hier tijdelijk terechtkunnen, maar niet in sociale huurwoningen. Vanaf 621 euro zit je niet direct in het topsegment.”

Maar short-stayvoorzieningen zijn er ook voor minder gefortuneerde bezoekers, zoals studenten en kunstenaars. Die maken nu al gebruik van woningen van corporaties, uit de sociale sector. Het zou zelfs kunnen gelden voor seizoensarbeiders uit Oost-Europa?
“Ik wil eerst de inspraakreacties afwachten en de mening van B en W erover vernemen. Wat ons betreft gaat het steeds om een afweging van de totale woningmarkt. Voor studenten en kunstenaars zijn er andere regelingen. Short stay staat voor de PvdA toch hoofdzakelijk voor expats.”

Er is lang gesproken over een minimumtermijn. Met name hotels zouden bang zijn voor concurrentie.
“Ik heb zelf een termijn van een week voorgesteld, gebaseerd op geluiden uit de hotelwereld. Ik kreeg ook signalen dat voor Nederlanders die in het buitenland werken en met hun gezin op bezoek komen een week een goede termijn is. Ook op dit punt spreken we nog met B en W als de inspraakprocedure goede argumenten oplevert.”

Cruciaal in het voorstel is een quotum van 825 appartementen. Dat beschermt het woningaanbod, maar beperkt de short-stayverhuurders.
“Wij zijn voor een quotum omdat we het aanbod willen beschermen en veelzijdig willen houden. Gewone huurders moeten jaren op een woning wachten. Als er behoefte is aan meer ruimte, kunnen we een nieuwe afweging maken, dat moet je monitoren. Maar dat getal van 825 ligt boven het nu geschatte aantal appartementen voor short stay. Overigens ben ik voor een vergunningstelsel, kwaliteitskenmerken en stevige handhaving.”

Hetti Willemse, PvdA-raadslid

  

Jan Westerhof is oud-voorzitter en actief lid van de Vereniging Samenwerkende Accommodatie Bedrijven (VSAB) en zelf ook bemiddelaar in short stay-verhuur.

Meneer Westerhof, u hebt gevraagd om duidelijkheid. Die komt er nu. Blij?
“We zijn blij dat er iets gebeurt. Deze zaak zweeft al te lang boven de markt. Maar dat quotum van 825 in het topsegment is een zeer heikel punt. Veel woningen die ik en mijn collega’s nu aanbieden, bevinden zich in het segment van 121 punten. Dat betekent dat het voorstel op dit punt dus niet aansluit bij de praktijk. Als je alleen de hele dure topappartementen toelaat, sluit je bezoekers die wat minder te besteden hebben uit. Denkt u dat iedere IT-professional uit India die hier een klus komt doen dat kan betalen? Amsterdam wil behalve een topstad toch ook een creatieve kennisstad zijn? Op deze manier komt de creatieve sector bedrogen uit.”

Als u straks uitgeloot wordt, moeten u en andere bemiddelaars en eigenaars omzien naar een nieuwe bron van inkomsten. Jammer maar helaas?
“Als grote, professionele vastgoedpartijen met hun hele bezit mee gaan loten, gewoon om meer mogelijkheden te hebben voor verhuur, dan vissen wij hoogstwaarschijnlijk achter het net. Bovendien gaan er mogelijk short-stayvergunningen verloren als appartementen er in de praktijk niet voor worden gebruikt. Daarom vinden wij dat de huidige aanbieders voorrang moeten krijgen bij de loting.”

Een alternatief zou een vergunningstelsel zonder quotum kunnen zijn. De markt geeft dan de grenzen aan.
“Dat is natuurlijk veel beter dan deze loterij! Vergeet niet dat wij contacten hebben met klanten die hier soms al jaren komen. En die markt groeit echt nog wel even door. Met dit quotum houd je de markt kunstmatig klein, met grote gevolgen voor de zwarte markt. Ik zie nog niet zo goed hoe je wilt handhaven als een bemiddelaar zonder vergunning vanuit Spanje of Hawaii via internet in Amsterdam short-stayappartementen aanbiedt. Omdat dat niet lukt zullen de lokale aanbieders dan onevenredig hard worden aangepakt. Wij zijn trouwens nog steeds een warm voorstander van een keurmerk.”

Conclusie?
“Dit zal in de praktijk niet werken. De kwaliteit van dit voorstel is echt onder de maat!”

Jan Westerhof, oud-voorzitter van de Vereniging Samenwerkende Accommodatie Bedrijven (VSAB)

 

Deel |