Wat bepaalt de tevredenheid over een woning en een buurt? De kwaliteit van de woning is maar één factor. De woonomgeving, zoals ligging, soort bewoners, voorzieningenniveau en het wijkprofiel zijn even belangrijk. Een gebied moet iets uitstralen. In strategieën om verloederde gebieden weer een ziel te geven, komt steeds meer aandacht voor de katalyserende rol die (maatschappelijke) voorzieningen, bij voorkeur gehuisvest in markante, buurtbepalende gebouwen, kunnen hebben. Vaak gaat het om ‘maatschappelijk vastgoed’, dat steeds minder in handen van de gemeente is. Investeringen daarin, zeker op langer termijn, kunnen een hoog maatschappelijk én financieel rendement opleveren. Synergie tussen gebied, gebouw en gebruikers is noodzakelijk om een hoogtepunt te bereiken.
ICSadviseurs begeleidt vanuit een multidisciplinaire aanpak veranderprocessen en maakt op innovatieve wijze een verbinding tussen gebied, gebouw en gebruiker.
Goed functionerende wijken hebben naast een duurzame ruimtelijke en sociale opbouw meestal ook een breed aanbod aan commerciële en maatschappelijke voorzieningen. Een verscheidenheid aan winkels, goede sportaccommodaties en een gezellig buurtcafé maken wijken aantrekkelijk en leefbaar; scholen zijn een natuurlijk bindmiddel in een wijk. Vooral voor gezinnen en senioren spelen de reputatie en de nabijheid van voorzieningen - zoals goede scholen, kinderopvang en zorgvoorzieningen - een belangrijke zo niet doorslaggevende rol.
Voor het creëren van een aantrekkelijk woongebied is daarom een visie nodig die gebieden ‘integraal’ benadert, die rekening houdt met hoe wijken zich ontwikkelen, die kan rekenen op draagvlak bij bewoners, gemeente en investeerders. En dan valt al snel de term ‘integrale gebiedsontwikkeling’. Daarin staan niet de afzonderlijke gebouwen centraal maar de woonomgeving in al haar facetten. Bij zo’n benadering is een goede samenwerking tussen overheden, scholen, maatschappelijke en commerciële organisaties een must.
Community Center in Slotervaart
In Stadsdeel Slotervaart in Amsterdam worden de komende jaren drie bestaande scholen omgevormd tot Community Center. Een ‘Adoptieteam’ waar vicepremier Wouter Bos deel van uitmaakt, heeft zich gecommitteerd aan deze opdracht. Doelstelling van het Community Center is het bieden van optimale ontwikkelingskansen voor kinderen van 0 tot 14 jaar, hun ouders en buurtbewoners. Dit vindt plaats door de realisatie van een integraal aanbod op het gebied van onderwijs, zorg en welzijn. Deze centra moeten bijdragen aan versterking van de positie van de bewoners en de wijk. Wat betreft activiteiten kan gedacht worden aan: opvoedingsondersteuning, taalvaardigheid, ‘empowerment’, gezondheid, sociaal-juridische hulp, wonen en werken en vrijetijdsbesteding. Het programma van eisen is door het stadsdeel en de betrokken woningcorporaties opgesteld in nauwe samenspraak met de toekomstige gebruikers. Diverse organisaties zoals de school, GGD, het stadsdeel en kinderdagopvang kunnen straks in het nieuwe Community Center aan het August Allebéplein gebruik maken van een gemeenschappelijk Expertisecentrum. Dat is een professionele studie- en werkruimte voor alle medewerkers van het Community Center. Het dient als kenniscentrum en mediatheek en als ruimte voor informele werkbesprekingen tussen professionals onderling. Een ruimte die, indien gekozen was voor solitaire gebouwen, nooit gerealiseerd had kunnen worden.
Leefbaarheid is tegenwoordig het sleutelwoord als het gaat om wijken. Corporaties zijn zich dit decennium steeds meer verantwoordelijk gaan voelen voor de leefbaarheid van wijken. Ze stimuleren het woonklimaat door het organiseren van activiteiten of door het faciliteren van voorzieningen. Vooral het creëren van voorzieningen blijkt volgens diverse onderzoeken een belangrijke bijdrage te kunnen leveren aan de leefbaarheid in een gebied. Investeren in voorzieningen kan op termijn ook financieel lonend zijn: minder investeringen in het bestrijden van negatief sociaal gedrag en stijgende vastgoedprijzen. Daarmee snijdt het mes aan twee kanten.
Hoe hoog dit eventuele financiële rendement is, kan inzichtelijk worden gemaakt met een Maatschappelijke Kosten en Baten Analyse (MKBA). Hierin wordt onderzocht welke kosten samenhangen met de investeringen in vastgoed en/of activiteiten en welk rendement deze maatregelen opleveren. De MKBA vertaalt de meerwaarde van voorzieningen naar maatschappelijk en financieel rendement. Keer op keer blijkt dat juist investeren in maatschappelijk vastgoed een positief financieel en maatschappelijk resultaat oplevert.
Slimme mix van huurders
Wijken kunnen in betrekkelijk rap tempo veranderen. Kinderen worden ouder en vertrekken uit de buurt, het aantal ouderen neemt toe of nieuwe Nederlanders trekken de wijk in. Het is daarom van belang bij het bepalen van de voorzieningenbehoefte rekening te houden met toekomstige wensen van bewoners. Een kinderopvang die eenvoudig verbouwd kan worden tot schoollokaal of winkelruimte, maakt dat het voorzieningenaanbod blijft aansluiten bij de behoefte van de wijk en dat de gebouwen duurzaam te exploiteren zijn. Multifunctionele gebouwen dus. De eigenaar van het maatschappelijk vastgoed doet er goed aan niet alleen te sturen op het in stand houden van bepaalde functies, maar ook op het faciliteren van nieuwe activiteiten.
Maatschappelijk vastgoed blijkt vaak moeilijk te exploiteren, omdat het juist onderdak biedt aan gebruikers met een krappe kas. Om een gebouw duurzaam en gezond te exploiteren, is het noodzakelijk een slimme mix van hoofd- en medegebruikers te hebben. Dat kunnen enerzijds gebruikers zijn met een maatschappelijk profiel maar ook commerciële partijen als kinderopvang of horeca, die kunnen fungeren als ‘kostendragers’ voor een maatschappelijke voorziening. Om risico’s te verkleinen, kan er ook worden gevarieerd met de lengte van huurcontracten. Scholen en bibliotheken met langdurige huurcontracten kunnen fungeren als betrouwbare en weinig risicovolle huurder, terwijl daarnaast sprake kan zijn van een aantal kleinere huurders met kortere contracten die flexibel inspelen op de vraag naar activiteiten. Flexibiliteit van ruimten geldt hierbij als randvoorwaarde.
Gaan voor kwaliteit
Van oudsher werden scholen, wijkcentra en dergelijke veelal gerealiseerd door gemeenten. Door geldgebrek werden niet zelden gebouwen neergezet met een matige kwaliteit en een weinig ‘sexy’ uitstraling. Een deel van het maatschappelijk vastgoed van na de oorlog is daarom al weer gesloopt. Het is verstandig om duurzaam te bouwen, na te denken over diverse gebruiksmogelijkheden en wel te investeren in kwaliteit. Op den duur verdienen die extra investeringen zich terug.
Deze manier van denken vindt steeds meer haar intrede nu de laatste jaren (semi-)private partijen de rol van de gemeente overnemen: projectontwikkelaars, zorginstellingen en vooral corporaties. Steeds meer gemeenten en stadsdelen vragen zich af of het (onder)houden van vastgoed überhaupt nog wel een primaire taak voor de gemeente is. Deze ontwikkeling maakt dat diverse partijen die zich met maatschappelijk vastgoed bezighouden, zoekend zijn naar hun rol op het gebied van ontwikkeling, eigendom, beheer en exploitatie. Bijna altijd moet er langdurig worden samengewerkt. Het is belangrijk dat hierbij het gezamenlijke belang centraal blijft staan, en de gescheiden verantwoordelijkheden ook duidelijk zijn. Transparantie is een must; partijen moeten weten wat ze aan elkaar hebben. Door deze insteek wordt de haalbaarheid van de gezamenlijke ontwikkeling van maatschappelijk vastgoed vergroot.
Gebruikers
Maatschappelijk vastgoed huisvest vaak meerdere gebruikersgroepen. Als die een goede samenwerking weten op te zetten, kunnen ze meer bieden dan wanneer ze afzonderlijk opereren. Dat blijkt vooral goed te werken, als ze elkaar ook inhoudelijk iets te bieden hebben. Denk bijvoorbeeld aan de samenwerking tussen scholen en sportverenigingen en scholen en kinderopvang. Concepten als ‘doorgaande leerlijnen’ en ‘verlengde schooldagen’ kunnen hier in de praktijk worden gebracht.
Belangrijk is dat de identiteit van de gebruikers en de aard van de aangeboden diensten (bijvoorbeeld maatschappelijk versus commercieel) goed uit elkaar worden gehouden. Juist als alle gebruikers iets van zichzelf kunnen laten zien, gaat het gebouw leven en heeft het aantrekkingskracht op de inwoners en omgeving. Dan is het voor alle gebruikers een prachtige plaats om elkaar te ontmoeten en te leren kennen.
Toekomstige gebruikers van het gebouw staan in de ontwikkelfase vaak nog aan de zijlijn. Dat is een recept voor ontevreden gebruikers. Vroegtijdige betrokkenheid is niet alleen van belang voor de inrichting, maar ook om de samenwerking en de creativiteit van de toekomstige gebruikers te stimuleren. De gebruikers en hun activiteiten moeten centraal staan.
Door in samenhang te kijken naar gebied, gebouw én gebruiker kan het maatschappelijk vastgoed daadwerkelijk het hoogtepunt in de wijk worden.