1. Wat waren ook weer de belangrijkste maatregelen?

Het kabinet Rutte-Asscher beperkt de taak van woningcorporaties. Zij komen bovendien onder directe aansturing van de gemeenten. Verder wordt de hypotheekrenteaftrek beperkt en komen er inkomensafhankelijke huurverhogingen. Er komt een extra verhuurderheffing en het puntenstelsel wordt vervangen door een huurprijsberekening gebaseerd op 4,5 procent woz-waarde.

2. Aanpak van de hypotheekrente? 

Dat heeft zeker wel een rel opgeleverd in VVD-kringen?

Totaal niet. Alle chagrijn was kennelijk op na het tumult over de inkomensafhankelijke zorgpremie. Waarschijnlijker is dat VVD-stemmers eigenlijk wel wisten dat Rutte er geen hard punt van zou maken. Zelfs de Telegraaf heeft van het ‘kiezersbedrog’ geen kwestie kunnen maken. De algemene perceptie is toch dat de huiseigenaar redelijk wegkomt. En er is eindelijk rust op dit front.

3. Dus de woonparagraaf blijft ongeschonden? 

Nee, dat is niet mogelijk. Het kabinet ging er van uit dat verhuurders de enorme verhuurderheffing kunnen terugverdienen via extra huuropbrengsten. Dat was ingefluisterd door het Centraal Planbureau, dat zich baseerde op verkeerde en onwaarschijnlijke aannames: te hoge woz-waarden en een stijging van de huizenprijzen de komende jaren. Terwijl het CPB 2,5 miljard extra huurinkomsten in 2017 bij elkaar sprokkelt, komt het Centraal Fonds Volkshuisvesting uit op minus 800 miljoen euro! Ortec Finance en het EIB voorzien op basis van het CPB-model wel extra huuropbrengsten, maar slechts in een bandbreedte tussen de 425 en 850 miljoen. Het CPB heeft inmiddels halfslachtig toegegeven dat zijn berekeningen ‘voor de korte termijn’ niet kloppen.

Minister Blok heeft dan ook de toezegging gedaan met een nieuw voorstel te komen - voor het woningwaarderingssysteem en verhuurderheffing - dat corporaties wel de mogelijkheid biedt op termijn te blijven investeren in onderhoud en nieuwbouw. Bovendien moet het voorstel “recht doen aan de draagkracht van huurders en corporaties”. Dat lijkt moeilijk te combineren met de ingeboekte 2 miljard euro in 2017. De minister komt vóór 1 maart met een uitwerking van het wetsvoorstel voor zittende huurders. 

4. Maar de huren gaan in ieder geval omhoog?

Ja, dit kabinet breekt met het inflatievolgend huurbeleid voor zittende huurders. Er komt een inkomensafhankelijke toeslag met drie staffels (zie kader) tot 6,5 procent boven inflatie. Dat kan dus flink oplopen, zeker voor huishoudens die nu al een hoge huur betalen. Nieuwe huurders gaan in gewilde wijken veel meer huur betalen dan hun voorgangers. De terughoudendheid die corporaties nu nog betrachten bij de doorberekening van Donnerpunten, kunnen ze zich straks waarschijnlijk niet meer permitteren. Het extra bedrag aan huurtoeslag dat is voorzien, kan niet voorkomen dat huren veel duurder wordt. Hogere huren worden namelijk slechts gedeeltelijk of niet (voorbij de huuraftoppingsgrens) gecompenseerd door de toeslag.

5. De scheefwoner gaat dus eindelijk meer betalen?

Ja. Daar is vrij brede politieke steun voor. Maar huurdersorganisaties protesteren wel tegen de ‘gluurverhoging’, zoals zij die noemen. Dat is niet alleen vanwege het koopkrachtverlies van flinke groepen huurders, maar ook omdat verhuurders zicht krijgen op inkomens van huurders. Daarbij dreigt een complexe uitvoeringsproblematiek, zeker in deze tijden waarin het inkomen van veel huurders schommelt (flexwerkers) of achteruit gaat. Echt een onderwerp waarbij the devil is in the detail. Maar daar zal de VVD-minister zich niet door laten afschrikken.

6. Woz-huren. Dus het puntenstelsel is exit?

Het nieuwe voorstel heeft de charme van de eenvoud. Maar aan de beoogde nieuwe grondslag voor de maximale huur - 4,5 procent van de woz-waarde - zitten veel haken en ogen. Zo kunnen corporaties in krimpgebieden (lage woz-waardes) erdoor in financiële problemen komen. Het CPB suggereert simpelweg dan maar 5,5 procent te nemen. Maar daarmee los je andere nadelen niet op en creëer je weer nieuwe problemen. 

Een acuut nadeel van de woz-grondslag is dat de exploitatie van studentenhuisvesting en (andere) onzelfstandige woningen in een klap zwaar verliesgevend wordt. Studentenhuisvesters hebben nieuwbouwprojecten al stilgezet. De minister kan dat oplossen door categorieën woningen uit te sluiten van de nieuwe regeling. Maar dan beweegt hij zich op een hellend vlak. Bovendien zien ook ontwikkelaars van nieuwe vrije sector huurwoningen hun exploitatiemodellen in gevaar komen: stel je voor dat de woz-waarde van deze woningen zover gaat dalen dat zij onder de liberalisatiegrens komen (die ligt bij zo’n €178.000 bij 4,5% woz-waarde)! Een oplossing die wordt gesuggereerd: als een woning bij aanvang vrije sector is, dan blijft ze vrije sector. Maar zo blijft er van die charmante eenvoud weinig over. En creëer je daarmee geen rechtsongelijkheid?

Dan zijn er nog andere, maatschappelijke, nadelen: investeringen in energiebesparing of woningverbetering kunnen niet worden doorberekend in de huur. Ergo: er kan geen huurverlaging worden afgedwongen als een verhuurder zijn bezit laat verslonzen. 

Kortom: het puntenstelsel was zo gek nog niet. Kan er niet gewoon een woz-component als locatiefactor worden opgenomen in het puntenstelsel?

7.Wat betekent de woz-grondslag voor de grote steden?

Meer segregatie. Volgens de Amsterdamse wethouder Freek Ossel betekent het op termijn het einde van betaalbare woningen in de binnenstad. En omgekeerd zal het lastiger worden om minder populaire gebieden aantrekkelijk te maken voor verschillende inkomensgroepen.

Amsterdam krijgt wel veel meer aanbod in het hogere en midden-segment. Praktisch alle particuliere huurwoningen in de binnenstad gaan naar de vrije sector. Dat moet tot lagere huurprijzen in de vrije sector leiden, zou je zeggen. Maar niemand die dat kan voorspellen. De woningen komen gedoseerd - bij mutatie - op de markt en de vraag is groot. Anderzijds trekt Amsterdam ook weer niet zoveel huishoudens die zich huren boven de 800 euro kunnen permitteren. 

8. Mogen corporatiewoningen ook worden geliberaliseerd?

Daar is het regeerakkoord onduidelijk over. Het is kortom wachten waar minister Blok mee komt. Maar hij moet corporaties liberalisering wel toestaan, als hij die 2 miljard aan heffing wil ophalen. Maar hij wil gemeenten ook extra bevoegdheden geven. Die zouden dat dan tegen kunnen houden.

9. Worden de corporaties gestraft?

Corporaties hebben geen vrienden meer in Den Haag, dat is wel duidelijk. “Corporaties moeten weer dienstbaar zijn aan het publieke belang”, staat er zelfs expliciet in het regeerakkoord. De maatregelen lezen als een strafexpeditie. Het kabinet wil de rol van corporaties grotendeels beperken tot het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen. Koopwoningen? Laat aan de markt over. Leefbaarheid? Laat aan de gemeente over. En de beloning van nieuwe bestuurders is vanaf dit jaar gemaximeerd via de nieuwe wet normering topinkomens (maximaal 130 procent ministerssalaris). Corporaties moeten bovendien onder directe aansturing van gemeenten komen; daartoe moeten ze eventueel worden opgeknipt. Het is kortom bijltjesdag in de sector.

De verhuurderheffing bedreigt in het zwartste scenario het voortbestaan van de hele sector. En op zijn minst wordt een flink deel van het investeringsvolume van de corporaties afgeroomd. De Gouden Eeuw van de Volkshuisvesting lijkt in ieder geval definitief voorbij. Dat is een ontwikkeling die ook in de bouwsector met geknepen billen wordt gevolgd. 

10. Kun je niet beter investeren dan heffen?

De corporatie- en bouwsector proberen minister Blok inderdaad te verleiden de heffing te vervangen door een investeringsverplichting. Dat zou ook veel opleveren via belastingen en minder werkloosheidsuitkeringen. Maar dit kabinet is niet van investeren. De minister geeft voorlopig geen krimp. Vooralsnog wil hij linksom of rechtsom het ingeboekte geld ophalen uit de huursector. Zonodig moeten de corporaties maar meer bezuinigen en meer bezit verkopen, bijvoorbeeld aan pensioenfondsen. Volgens Blok kunnen corporaties nog voor miljarden aan duurdere huurwoningen, winkels en bedrijfspanden verkopen. De branchevereniging Aedes vraagt zich in arren moede af waar Blok de laatste jaren is geweest. Is de vastgoedcrisis aan hem voorbij gegaan?

Als het parlement akkoord gaat mogen al vanaf 1 juli de huren worden verhoogd met maximaal de inflatie plus 1,5 procent, voor huishoudinkomens tussen de 33.614 euro en 43.000 euro met maximaal 2,5 procent extra en voor hogere inkomens met vijf procent extra. Deze voorstellen waren onderdeel van het Kunduz-akkoord; minister Blok stuurde ze begin januari naar de Kamer.