Vijfentwintig jaar geleden werden in de negentiende- en vroeg twintigste-eeuwse gordel duizenden particuliere huurhuizen vervangen door betaalbare corporatiewoningen. Tegenwoordig is er veel kritiek op deze woningblokken. Ook blijft de waardeontwikkeling van verkochte stadsvernieuwingspanden achter bij die van vooroorlogse huizen. Worden de paradepaardjes van het ‘bouwen voor de buurt’ de nieuwe zorgenkindjes van de stad?
Dolgelukkig moeten de bewoners in de jaren tachtig zijn geweest met hun nieuwe betaalbare huurwoning. In het kader van de stadsvernieuwing sloopten corporaties in de wijken rond de binnenstad onder regie van de gemeente duizenden slechte particuliere huurpanden om ze door ruime, comfortabele woningen te vervangen. De appartementen waren niet alleen twee meter breder. Ze hadden ook meer kamers, dubbel glas, een berging en een balkon dat op de zon lag. Meestal waren de panden niet hoger dan vijf etages. Daardoor kon de aanleg van een dure lift achterwege blijven. Voor alleenstaanden en tweepersoonshuishoudens lagen er op de bovenste verdiepingen vaak nog zogenaamde HAT-woningen. Die appartementen hadden meestal maar één of twee kamers en geen aparte keuken en berging. De meeste nieuwe bewoners vonden dat geen enkel probleem. Er was ook toen al woningnood.
Van het enthousiasme over de stadsvernieuwingsblokken is onder beleidsmakers en corporatiedirecteuren weinig meer over. Ze hebben veel kritiek op de goedkope bouwmaterialen die zijn gebruikt, zoals de grijze bakstenen en witte trespa-platen. Ook is er weinig waardering voor de uniforme architectuur die ontstond door de strenge subsidie- en bouwvoorschriften. Het wordt bovendien als een gemiste kans gezien dat in de plinten van de gebouwen geen winkel- en bedrijfsruimten, maar woningen en bergingen zijn gebouwd. De buurten missen daardoor de levendigheid die de omringende vooroorlogse wijken zo aantrekkelijk maakt. De lange keldergangen en speels verspringende gevels met hun diepe portieken zijn in sommige buurten uitgegroeid tot hangplekken van veelal allochtone jongeren. Buurtbewoners voelen zich onveilig en durven ’s avonds niet meer de straat op te gaan.
Prijsstijgingen nauwelijks boven inflatie
Er is nog een andere reden waarom sommige corporaties en stadsdelen zich zorgen maken over de stadsvernieuwingsbuurten. In sociaal-economisch opzicht blijven deze plekken namelijk achter bij andere delen van de negentiende- en vroeg twintigste-eeuwse gordel. Al in 2003 signaleerde de Dienst Wonen in een onderzoek naar Amsterdamse woonmilieus dat er in het gros van de jaren-tachtigbuurten relatief veel werklozen en bijstandsontvangers woonden. Ook was de woz-waarde van de woningen lager dan het Amsterdams gemiddelde. Deze zomer heeft de dienst zijn onderzoek herhaald en er blijkt in de afgelopen jaren weinig te zijn veranderd aan deze achterstand. Waar in de negentiende-eeuwse wijken jonge hoogopgeleide starters voor hoge bedragen opgeknapte vooroorlogse pandjes kochten en een proces van ‘gentrification’ op gang brachten, is daarvan in de stadsvernieuwingsbuurten weinig te merken. Het inkomen bleef er ten opzichte van het Amsterdams gemiddelde stabiel.
Opfrissen en straktrekken
Om de positie van deze buurten te verbeteren, hebben veel corporaties besloten de stadsvernieuwingsblokken op te knappen. Slopen of ingrijpend renoveren is geen optie, omdat de nog jonge panden voor te hoge bedragen op de balans staan. Het zijn bovendien vaak prima woningen voor een billijke huur. Wel worden gevels opgefrist en portieken dichtgemaakt, zodat de uitstraling en veiligheid beter worden.
In de Dapperbuurt is de opknapbeurt van de stadsvernieuwingsblokken het verst gevorderd. Zo heeft De Principaal/De Key al in 2002 de gevels van haar panden aan weerszijden van de Commelinstraat opnieuw geverfd en ‘strakgetrokken’. Schemerige hoekjes en diepgelegen portieken werden afgesloten, terwijl de lange keldergangen met individuele bergingen in kleinere delen werden opgesplitst. Ook Ymere sloot rond de Pieter Nieuwlandstraat en Reinwardtstraat een aantal portieken af. Van een onderdoorgang naar een binnenterrein maakte ze bovendien een kantoor. Regiodirecteur Eric van Kaam ziet graag in de plinten veel meer buurtvoorzieningen komen. Maar financieel is dat niet altijd gemakkelijk. “Aan het Plein zonder Namen wilden we een soortgelijk project uitvoeren, maar dat is uiteindelijk niet doorgegaan.”
In de Spaarndammerbuurt is de opknapbeurt net van start gegaan. Net als in de Dapperbuurt sluit De Principaal/De Key er diepgelegen portieken af en laat het trappenhuis van ieder blok in een frisse kleur schilderen. De stalen balkonhekken en lelijke trespa-platen worden vervangen door glas en op de gevel van enkele blokken verschijnt een zeefdruk van een lokale kunstenaar. Het project had volgens ontwikkelaar Leandra Fels van De Key wel veel voeten in de aarde, omdat bij aanvang al een deel van de woningen was verkocht. “Voordat we aan de slag konden, moesten eerst zeven VVE’s met de plannen instemmen en er geld voor vrijmaken. De opknapbeurt is hier ook iets kleiner geworden dan wij hadden gewild.”
Op andere plekken in de stad moet er nog veel gebeuren. Zo hebben Eigen Haard en Ymere enkele jaren geleden wel met stadsdeel Zeeburg afspraken gemaakt om de jaren-tachtigpanden in het zuiden en oosten van de Indische Buurt op te knappen. Maar op enkele investeringen na is er nog niet veel gebeurd. Dat geldt ook voor de stadsvernieuwingsgebouwen op de Oostelijke Eilanden zoals Kattenburg en Oostenburg en voor de noordoostpunt van de Staatsliedenbuurt. Voor de laatste twee buurten bestaan ook nog geen plannen voor het opknappen van de woningvoorraad.
Bouwkundige ingrepen niet voldoende
Veel corporaties beseffen overigens dat voor een opwaardering meer moet gebeuren dan een paar bouwkundige ingrepen. Zoals extra investeringen in leefbaarheidsmaatregelen om de sfeer in de buurt te verbeteren. Zo installeerde Stadgenoot onlangs in de Borgerbuurt in Oud-West een extra huismeester om de overlast van hangjongeren en drugsverslaafden terug te dringen. Ze betaalde ook mee aan tijdelijk cameratoezicht in de buurt. Aan het Boerhaaveplein stelde de corporatie een lege ruimte beschikbaar waar een jongerenwerker activiteiten organiseert voor de lokale jeugd. Het succes van zulke initiatieven staat of valt met actieve buurtbewoners, aldus directeur Wonen Hester van Buren. “Bij het Boerhaaveplein werken we heel prettig met hen samen. In de Borgerbuurt is er veel minder onderling contact.”
Sociale verhuurders zien ook veel in de gedeeltelijke verkoop van woningen. “Het brengt in sociaal-economisch opzicht meer variatie in de wijk”, motiveert bestuurder Crétien Mommers van Eigen Haard. In de Indische Buurt heeft de corporatie er op bescheiden schaal al ervaring mee opgedaan. Vaak komt er een ander type bewoner de buurt binnen. Volgens verkoopmanager Laurens Lindner van De Principaal/De Key zijn vooral stellen met een modaal salaris die net een kind hebben gekregen, in de stadsvernieuwingspanden geïnteresseerd. “De woningen zijn ruimer dan de opknapte negentiende-eeuwse pandjes. Toch liggen de prijzen per vierkante meter door de minder goede uitstraling honderden euro’s lager dan bij de oudbouw.” Verkoopmanager Geby de Jong van De Alliantie bevestigt dit beeld en voegt er nog aan toe dat de jaren-tachtigblokken vooral in trek zijn bij allochtonen. “Een eigen woning heeft onder deze groep veel status. Dat de gevel niet zo aantrekkelijk is, vinden ze meestal minder belangrijk dan de lage vierkantemeterprijs.”
Kunnen bouwkundige verbeteringen, leefbaarheidsmaatregelen en woningverkoop er op termijn ook voor zorgen dat de sociaal-economische achterstand van stadsvernieuwingsbuurten werkelijk wordt opgelost? Voor de plekken met een grote concentratie nieuwbouw uit de jaren tachtig zal het waarschijnlijk nog een hele kluif worden om aan te haken bij de positieve ontwikkelingen in de vooroorlogse wijken. Zo bestaat in de Dapperbuurt, de Oostelijke Eilanden en de Indische Buurt Oost maar liefst veertig procent van alle woningen uit stadsvernieuwingsbouw. Straten en pleinen worden er gedomineerd door de weinig aantrekkelijke jaren-tachtiggevels.
Op andere plekken, zoals het Suikerplein in de Spaarndammerbuurt, de Hercules Seghersbuurt in de Oude Pijp en het Boerhaaveplein in de Oosterparkbuurt, hebben jaren-tachtigblokken de gaten opgevuld die waren achtergelaten na de sloop van plaatselijke brouwerijen en fabrieken. De bescheiden buurtjes zijn er omringd door grote aantallen negentiende-eeuwse panden woningen die tot de crisis als zoete broodjes over de toonbank gingen. Dat maakt de kans groter dat deze plekken kunnen profiteren van de sociaal-economische opleving van de vooroorlogse delen van de stad.
Achterblijvende prijzen
De nieuwbouw uit de stadsvernieuwingsperiode is niet populair. Leandra Fels van De Key ontdekte onlangs bij een vergelijkend onderzoek (afstudeerscriptie bij ASRE) naar de waardeontwikkeling van verkochte stadsvernieuwingswoningen en verkochte oudbouwappartementen dat de eerste categorie achterblijft bij de tweede. In twee van de drie onderzochte buurten lagen de jaarlijkse prijsstijgingen zelfs nauwelijks boven het inflatieniveau. De verschillen tussen verkochte oud- en nieuwbouw waren het grootst in de Spaarndammerbuurt. De gemiddelde verkoopprijs van verkochte stadsvernieuwingswoningen steeg er in de afgelopen jaren met drie procent per jaar. De verkoopwaarde van de oudbouw groeide er jaarlijks met maar liefst twaalf procent.
Het onderzoek had een beperkte opzet. Maar als deze trend van achterblijvende waardeontwikkeling algemeen is, geeft dat te denken. Als kopers van stadsvernieuwingspanden er niet meer zeker van zijn dat ze de extra investeringen in hun huis later bij verkoop weer terugverdienen, zullen ze minder snel geld steken in het onderhoud van hun woning. De stad kan daardoor worden opgescheept met slecht onderhouden buurten waarop corporaties weinig grip meer hebben. Enkele sociale verhuurders zoals De Principaal/De Key en Stadgenoot zijn zich bewust van dat gevaar en willen van ieder woningblok niet meer dan 49 procent verkopen om de controle over het onderhoud te behouden. De Alliantie doet dat niet, maar verkoopmanager Geby de Jong wijst er op dat bij verkoop na een jaar of vijf in ieder blok een harde kern van huurders overblijft. “Vaak hou je op die manier alsnog de helft van het gebouw in bezit.”
“Niet ongerust”
Adjunct-directeur Stedelijke Vernieuwing Patrick van Beveren van de Dienst Wonen ziet in de onderzoeksuitkomsten nog geen reden om de verkoop van stadsvernieuwingspanden kritisch te bekijken. “We hebben met de corporaties verkoopaantallen afgesproken, maar ze mogen zelf bepalen waar ze die realiseren. Ik heb ook nog geen signalen ontvangen dat de Verenigingen van Eigenaren in Amsterdam hun onderhoudsverplichtingen niet kunnen nakomen. Ik vind het dan ook voorbarig om mij zorgen te maken over een ontwikkeling die er nog niet is en misschien zelfs nooit zal zijn.”