Van Rossum spreekt over de veranderende rol van de corporaties bij gebiedsontwikkeling, de behoefte aan regie en zijn zorgen om de 'cowboy's en malafide figuren', die er zitten tussen al die nieuwe beleggers en ontwikkelaars die zich aandienen.
De originele tekst van de bijeenkomst met Pierre van Rossum staat op gebiedsontwikkeling.nu. Het gesprek met hem in College Tour #1 vond plaats in februari. Het - overigens geactualiseerde - verslag daarvan werd pas gepubliceerd op 28 juli.
Wat verwacht Amsterdam van gebiedsontwikkeling en de rol van corporaties daarin?
Van Rossum: "Betaalbaarheid en bereikbaarheid zijn voor ons belangrijke thema’s. Ook komt de menging in opleidingsniveau, inkomensniveau en etniciteit steeds zwaarder onder druk te staan. Terwijl wij geloven dat die menging belangrijk is voor een gezonde wijk. De belangrijkste vraag die wij ons stellen is: hoe kunnen wij aan die betaalbaarheid en bereikbaarheid en menging op een goede manier een bijdrage blijven leveren in de nieuwe speelveld."
Hoe leeft de rol van de corporaties in de stad?
"Het is voor de corporaties een stuk lastiger is geworden. Dat heeft natuurlijk vooral te maken met de vastgoedcrisis, het vooruitzicht van de verhuurdersheffing en de regels van het rijk, maakt het voor corporaties heel moeilijker om hun afspraken na te komen. En daardoor zijn de verhoudingen denk ik wel verslechterd."
Wat betekent de Herzieningswet voor de gebiedsontwikkeling?
"Ik verwacht dat corporaties in ieder geval sociale huurwoningen bouwen, zeker in nieuwe wijken. Maar ook dat de projecten die in de pijplijn zitten, waar corporaties nog koopwoningen of middeldure huur zouden willen bouwen, worden uitgevoerd. En natuurlijk is het tot stand houden van tempo in de herstructurering bij stedelijke vernieuwing belangrijk."
Wat is de ambitie van de gemeente Amsterdam en het verwachtte aandeel van de corporaties?
"De uitgestelde vraag naar woningen , de economische groei en kapitaal bij ontwikkelende partijen maakt dat Amsterdam weer snel kan gaan groeien. De locaties waar we kunnen bouwen liggen gespikkeld over de stad en kunnen tot 2018 30.000 woningen opleveren. Van die 30.000 woningen is een kleine 5.000 corporatiewoningen. Als iedereen het waar kan maken de komende jaren, dan gaan de corporaties de komende jaren zo’n 1.200 woningen per jaar bouwen. Dat zou een fantastische bijdrage zijn aan de stad en aan de menging van de stad op de nieuwe locaties. De gebiedsontwikkelingen moeten zichzelf wel helemaal bedruipen vanuit de grondexploitaties. Ook zien we een belangrijke rol bij het behouden van de ‘De IJzeren voorraad’: In het collegeakkoord staat dat aan het eind van deze periode minimaal 187.000 woningen over moeten blijven voor mensen met een laag inkomen, voor huren onder de 699 euro per maand. Dat is de ‘ijzeren voorraad’. Dat is niet alleen corporatiebezit, dat is ook particuliere woningvoorraad. wethouder Ivens is zeer bezorgd dat we op een gegeven moment te weinig sociale huurwoningen hebben. De discussie, in het kader van de prestatieafspraken met corporaties, zal gaan over de hoeveelheid die zij mogen verkopen.
Ik ben niet zo optimistisch over de stedelijke vernieuwing en de herstructurering. Ik vind dat dit politiek en ambtelijk te weinig aandacht heeft. Dit is altijd heel erg bij die stadsdelen en de corporaties gelaten, omdat ze natuurlijk eigenaar zijn van het vastgoed. En ik zie daar een stagnatie optreden en ik zie ook dat de gemeente eigenlijk nog heel veel geld heeft – dat zit in het stimuleringsfonds, wat eigenlijk niet gebruikt wordt. Stadsdelen hebben geen geld meer, corporaties hebben geen geld meer en wij hebben opeens nog wel heel veel geld staan. Maar het is zo georganiseerd dat niemand meer het initiatief neemt, actiegericht is of stuurt."
Er wordt heel veel geïnvesteerd, maar de corporaties hebben niet zoveel geld, betekent dat we heel veel buitenlandse investeerders gaan verwachten? En wat doet dat dan met onze concurrentiepositie?
"In het verleden waren het bijna alleen maar de corporaties die bouwden, daar komen we in het verleden vandaan, maar daar is wel een aantal decennia overheen gegaan. We rekenen erop dat (collectief) zelfbouw zo’n 500 woningen per jaar oplevert. Dat is puur particulier geld - en hypothecaire - dat tot stand komt. Er is een groeiend aantal nieuw soort projectontwikkelaars, die veel kleinschaliger opereren. Dus partijen zoals ING vastgoed, Bouwfonds, MAB zijn toch echt verleden tijd.
Het is een veel kleinere schaal. Partijen die veel wendbaarder zijn en grote risico’s meetorsen komen op de markt. Waarbij we ontzettend moeten oppassen dat we het niet overleveren aan cowboys en malafide figuren, want die zitten er ook gewoon tussen. Maar er is een toenemend aantal kleine en nieuwe partijen, de beleggers barsten op dit moment van het geld, die niet weten waar ze ermee naartoe moeten. En wat in toenemende mate zien zijn buitenlandse investeerders. Partijen uit Duitsland, Oostenrijk, VS en China melden zich en zeggen, in een beetje cowboy-taal, dat ze niet komen als we niet minstens 200 miljoen ergens in een project kwijt kunnen. Ik vind het nog lastig om hun verwachtingen en wensen te matchen met onze lokale aanpak. Want wij zijn toch eigenlijk maar een klein stadje en de partijen die hier werken zijn heel erg toegewijd aan de straat, straatniveau, buurtniveau, wijkniveau. Ik denk dat Amsterdam zo goed in balans is omdat we allemaal zorgen om de stad."
Gaan corporaties een andere rol gaan spelen in gebiedsontwikkeling? Wie gaat de woningvraag van de middeninkomens nou eigenlijk oppakken?
"Als die sociale huurwoningen er komen, dan is dat belangrijk voor die gemengde wijken. Maar alles wat corporaties deden in middel dure huur of koopwoningen, daar zijn andere partijen voor die dat over kunnen nemen die dat ook gewoon van goede kwaliteit bouwen. De beleggers die zich bij ons aandienen, die zeggen, dat ze juist voor de middeninkomens willen gaan bouwen. En dat kunnen ze ook. Dus ik zie voor gebiedsontwikkeling niet zo’n groot probleem. Het is voor de corporaties wel een enorme breuk met het verleden. De vraag is alleen, in welk soort afspraken vat je dat? Ons gemeentebestuur wil graag middeldure huur gebouwd zien in de stad De partijen zijn er, dus we moeten nog de juiste werkwijze creëren waardoor het ook mogelijk wordt."
Hoe denk jij over een toekomstig verdienmodel voor de Amsterdamse corporaties, hoe krijgen ze de balans rond?
"Misschien is dat wel de belangrijkste vraag van de dag. De minister zegt dat u een hele boel niet meer mag doen en u moet een deel van uw geld inleveren. Als wij op een gegeven moment zeggen dat corporaties niet meer mogen verkopen, of minder mogen verkopen, of minder mogen liberaliseren, dan is er dus minder surplus. En Karin Laglas heeft mij uitgelegd dat ze dan ook geen sociale huurwoningen meer kunnen bouwen. Of in ieder geval veel minder en dat is echt een probleem natuurlijk. Als dat serieus is en voor alle corporaties geldt dat dat steeds serieuzer wordt, want het wordt een spiraal naar beneden. Dan is een corporatie niet anders meer dan een beheerder. Een hele goede beheerder zijn is ook reuze belangrijk, maar dan zijn ze niet meer die investeerder in nieuwbouw en die drager van stedelijke vernieuwing, gebiedsontwikkeling. En dan wordt het spannend. Dat is niet morgen zo, maar dat kan een spiraal zijn waar we over tien jaar in terecht komen."
Wat is er nog meer nodig om werkelijk co-maker te zijn? Wat wil je nog meer weten?
"Wij zijn eerst aan het kijken hoe rijk de corporaties nog zijn, nu zijn we al die jaaroverzichten aan het binnenhalen. We willen ook heel graag weten of corporaties van plan zijn en of ze hun afspraken nakomen of niet. Ik denk dat wij de investeringsstrategie van de corporaties nog niet kennen. Ook van Ymere ken ik ‘m nog niet. Stel dat er tien locaties zijn in de pijplijn waar ofwel eigen grond is, of samen met een marktpartij, of een contract ligt, die op dit moment stil liggen. Weten we op dit moment eigenlijk niet wat de corporatie nog kan, waar de prioriteiten liggen en is dat een black box. En dat heeft mede tot gevolg dat we elk incident op zichzelf bekijken. Wij moeten leren met elkaar om te gaan in volkomen openheid en daar zijn we naar op weg en we zijn er nog niet helemaal."
Heeft een corporatie daar eigenlijk nog een regisseursfunctie voor, zoals vroeger? Of zie je dat anders?
"In de gewone gebiedsontwikkeling zal dat steeds minder worden, als het dat al was, maar bij de stedelijke vernieuwing zijn ze op zich wel in de positie, want ze hebben het vastgoed. Dus eigenlijk zit de regisserende, bepalende rol bij de eigenaar, bij de corporatie."
Als je de Novelle en de strekking leest, lees je over de dienstbare corporatie en de gemeente als regisseur. Hoe ver is de gemeente ook in haar voorbereidende rol in de regie om aan te geven wat die wil?
"Tot nu toe is de centrale stad heel terughoudend in die stedelijke vernieuwing. Wel met prestatieafspraken, maar het werk is gedaan door de corporaties en door de stadsdelen. Het is de eigenaar die aangeeft dat hij iets wilt doen met zijn vastgoed. Natuurlijk in overleg met de overheid waar nodig, maar de eigenaar is de initiatiefnemer. Het begin van de regie zit bij de eigenaar. En als een eigenaar het niet doet, of niet wil of niet kan, en we vinden het maatschappelijk gezien misschien heel belangrijk, dan kan de overheid het naar zich toe trekken.
Tot slot. Als je er een rode draad eruit haalt, dan is het: wees open met elkaar en ga vooral in gesprek over zaken die nog niet helder zijn. Trek met elkaar op. Gemeente maakt zich niet al teveel zorgen over allerlei zaken waar de corporatie zich wel zorgen over maakt. Wel als het gaat over herstructurering. Wat betreft de rollen is het nog behoorlijk wazig. Moeten we echt nog goed verkennen, welke partijen, welke belangen en hoe je dan tot goede coalities komt, tot echt co-makership.""
College Tour: zo zit het
In de eerste helft van 2015 zijn er vier kennisbijeenkomsten gehouden naar aanleiding van de nieuwe Woningwet. Daarin stond de veranderende rol van alle partijen in gebiedsontwikkeling centraal. Organisator was de TU Delft.
Achtereenvolgens werden de visies gevraagd van de gemeente (met Pierre van Rossum), de ontwikkelaar (met Philip Smits van Blauwhoed), de corporatie (met Hedy van Berk van Havensteder) en de belegger (met Bors van der Gijp van Syntrus Achmea). De afsluitende bijeenkomst vond 23 juni plaats. Zie de site van gebiedsontwikkeling.nu voor meer informatie over dit programma.