3 boeken en 2 tijdschriften
Spaarndammercarré
In 1999 verwerft De Key het Spaarndammercarré in Westerpark. Het complex verkeert in matige staat en kent voornamelijk kleine woningen met een oppervlakte tot vijftig vierkante meter. Omdat het gebouwen zijn met de stijlkenmerken van de Amsterdamse School besluit de corporatie tot behoud en ingrijpende transformatie. Die begint bloksgewijs in 2004. Binnen het bestaande casco worden nieuwe plattegronden en woningtypes gerealiseerd, met veel aandacht voor detail, die deels in de vrije huur- en koopsector worden afgezet. Technisch een grote prestatie, die echter niet door alle oude bewoners in dank wordt afgenomen. De afspraak dat geen gedwongen verhuizingen zullen plaatsvinden, wordt namelijk niet nagekomen. Toch wint De Key, dat veel investeert in bewonersoverleg, een rechtszaak tegen de gedwongen huuropzegging, vanwege het belang van de transformatie. De buurt krijgt er een mooi en gedifferentieerd complex voor terug en deels nieuwe bewoners. De betrokken actiegroep ‘Stop Afbraak Sociale Huisvesting’ likt haar wonden.
Spaarndammercarré in ere hersteld, Tanja E. Jongeneel, een uitgave van Woonstichting De Key, Amsterdam, paperpack, 71 pagina’s (plus fotopagina’s).
Meer informatie op www.dekey.nl
Bijdendijk over corporaties
Frank Bijdendijk (bestuurder Stadgenoot) is 65 geworden en dat leverde een verjaardagsbrochure op waarin zijn standpunten over de werkwijze en bewegingsvrijheid van corporaties met brede streken op een rij zijn gezet. Dat levert een aardig discussiestuk op over de toekomst van het bestel. Bijdendijk maakt zich zorgen over de corporatiefinanciën en houdt een pleidooi voor de corporatie als maatschappelijke onderneming met ruimere doelstellingen dan vandaag. Daarvoor moeten definities worden opgerekt. Volkshuisvesting betreft dan iedereen ‘ongeacht inkomen’. Corporaties bouwen alleen nog hoogwaardige woningen, die eventueel ‘sociaal verhuurd’ worden. Die op individuele basis toegepaste inkomstenderving wordt voor de corporaties opgevangen door zogenaamde ‘scheefwoners’ een extra huurverhoging op te leggen. Met verkoop van eigen bezit wordt ruimte voor investeringen in nieuwbouw verdiend. De huidige normen van het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH), die voor toegelaten instellingen gelden, moeten daarvoor ingrijpend worden herschreven.
Corporaties, wat moeten we ermee?, Frank Bijdendijk, een uitgave van Stadgenoot, Amsterdam, brochure, 20 pagina’s. Meer informatie op www.stadgenoot.nl
Invloed van burgers
Afstandelijker is de studie van de liberale Teldersstichting over de maatschappelijke onderneming en de keuzevrijheid van burgers als het gaat om zorg, onderwijs en wonen. Auteurs De Graaf c.s. geloven niet dat de maatschappelijke onderneming als nieuwe rechtsvorm het beste antwoord is op de onder meer door Herman Wijffels (SER) geconstateerde systeemcrisis op de woningmarkt. Een stichting of BV volstaat. Wel mag het landelijke BBSH (de regelgeving voor de sociale huursector) worden afgeschaft, zodat corporaties hun statutaire doelstellingen naar eigen inzicht kunnen waarmaken. Daar staat tegenover dat ze een vast percentage van hun rendement moeten besteden aan maatschappelijke doelstellingen.
De huursector zou volgens de Teldersstichting “vrij, gelijk en toegankelijk” moeten zijn, maar wel met steun voor hen die het nodig hebben. De kerntaak van corporaties omschrijven de liberale denkers als: “het ondersteunen van burgers die niet zelfstandig in hun woonbehoefte kunnen voorzien” (zie ook de brochure van Bijdendijk).
Tegelijk wordt vastgesteld dat burgers vaak weinig invloed hebben op hun woonsituatie. Dat geldt bijvoorbeeld voor de helft van de huurders van corporaties, die wél het inkomen, maar niet de mogelijkheid hebben om een andere, passender woning te vinden. Verder bepleiten de auteurs een verruiming van de Overlegwet (van 1998), zodat huurders ook op complex- of zelfs individueel niveau invloed op hun woonsituatie kunnen uitoefenen.
Zorgen voor zelfbeschikking, een liberale visie op de positie van de burger in zorg-, woon- en onderwijsinstellingen, Frans de Graaf c.s., een uitgave van de Teldersstichting, Den Haag, paperback, 100 pagina’s, ISBN/EAN 978-90-73896-42-0, 12,50 euro
Nieuwe modellen voor de volkshuisvesting
In de stroom boeken en artikelen over het functioneren van woningcorporaties valt ‘Ontwikkelingspaden voor woningcorporaties’ op door degelijkheid en overzicht. Dat het volkshuisvestingsbestel voor vernieuwing in aanmerking komt, is ook voor Fleurke c.s. onomstreden. De vraag is vervolgens welke wegen openstaan voor corporaties en welke rol de diverse overheden zouden kunnen spelen. Daar horen een voorgeschiedenis en vergelijkingen met andere landen en sectoren bij.
Het is niet langer vanzelfsprekend dat sociale verhuur gekoppeld wordt aan woningcorporaties in hun huidige bestaansvorm. De verkennende studie, overigens niet geheel vrij van academisch en adviesjargon, komt tot vier mogelijke ontwikkelingsrichtingen: versmalling, consolidatie van het bestel, afscheid van de overheid en verbreding. Ieder weer onderverdeeld in twee varianten.
Versmalling hangt samen met de bijzondere positie die Nederland in Europees verband inneemt. De keus kortom voor een smal vangnet waarbij de overheid de doelgroep bepaalt. Hierbij speelt ook de lokale verankering een rol, dus nauwe samenwerking met de gemeente.
Consolidatie is mogelijk als het externe toezicht beter wordt geregeld en doelgroepen nauwer omschreven zijn. Meer commerciële investeringen zijn toegestaan, maar mogen de activiteiten in de sociale sector niet in gevaar brengen. Verder zien de auteurs graag meer dynamiek en concurrentie, maar de vraag is natuurlijk welke nieuwe toetreders in zo’n open volkshuisvestingsbestel kansen zouden zien.
De derde weg houdt opheffing van het BBSH in en dus marktwerking in de sociale huursector. Een tweede variant (de maatschappelijke onderneming) is mogelijk door eisen voor de gemeenschap vast te leggen in het Burgerlijk Wetboek.
Tenslotte brengt verbreding een transformatie van corporaties tot ‘gemengde woonbedrijven’ tot stand, waarin plaats is voor winstmaximalisatie naast niet winstgevende activiteiten. Rechtsvorm en overheidsbemoeienis worden uit elkaar getrokken.
De tweede variant is hier de sociale onderneming. Corporatievermogens worden ook ingezet op andere terreinen, zoals de gezondheidszorg.
Vervolgens worden de kansen, dynamiek, stabiliteit en legitimiteit van de acht modellen beschreven. Een belangrijke vraag hierbij is natuurlijk wie beslist over het inzetten van de vermogens van organisaties zonder aandeelhouders. Als corporaties bijvoorbeeld uittreden uit het bestel of als het bestel wordt opgeheven, moet het vertrouwen in de visie en integriteit van een kleine groep bestuurders wel heel groot kunnen zijn. Toetsing door een raad van toezicht is in het recente verleden in een aantal gevallen niet afdoende gebleken. Dan moet worden gevreesd dat het met de legitimiteit snel gedaan zal zijn.
Ontwikkelingspaden voor woningcorporaties, prof. dr. Fred Fleurke c.s., een uitgave van RIGO Research en Advies BV, Amsterdam, paperback, 207 pagina’s, ISBN 978-90-75900-05-7, 19,50 euro. Te bestellen via www.rigo.nl of www.sev.nl
Tijdschriften
De crisis in de woningbouw dicteert de kolommen van de vakbladen. Zo mag Arnoud Vlak, die waakt over de aeDex/IPD corporatievastgoedindex, in Aedes Magazine 9-10 (20 mei) én in Property NL (8-15 mei) uitleggen dat de investeringen van woningcorporaties onder druk staan. Voor het eerst in de negen jaar dat zijn aeDex bestaat, is het rendement van de 53 deelnemende sociale woningverhuurders namelijk negatief geweest (-1,2%). Het slechte resultaat wordt vooral veroorzaakt door de waardedaling van het woningbezit. Dalende prijzen en stagnerende verkoop betekenen weer dat er minder geld binnenkomt om nieuwe sociale huurwoningen te kunnen bouwen. Aan die waardedaling kan de corporatie niet veel doen. Vlak adviseert de verhuurders daarom vooral op de kosten te blijven letten en elke euro om te draaien. Dan komt in ieder geval het directe rendement, dat in 2008 wél op peil bleef, in de komende jaren niet onder druk te staan. En ga vooral experimenteren met marktconforme huren zoals in het experiment Huur op Maat, voegt hij toe.
De woningcorporaties zijn niet de enigen die last hebben van een waardedaling van hun vastgoed. Ook de bezittingen van institutionele beleggers werden voor het eerst in veertien jaar minder waard, blijkt uit Property NL. In het blad staan nog meer sombere berichten over de crisis op de woningmarkt. Zo blijkt uit eigen onderzoek dat de grootste woningontwikkelaars in 2008 37% minder woningen hebben verkocht dan in het jaar ervoor. Bij Volker Wessels was de afname met -57% het grootst. Dura Vermeer verkocht als enige ontwikkelaar meer huizen in 2008 dan in 2007. Sowieso bleken middelgrote ondernemingen beter te scoren dan grote partijen. In een rondetafelgesprek over de crisis geven de hoofdrolspelers zonder omwegen aan dat ze de komende jaren weinig nieuwe woningplannen verwachten. Als de markt weer aantrekt, moet eerst de bestaande planvoorraad worden weggewerkt.
Voor Amsterdammers is in het vakblad één lichtpuntje te vinden: Westerdokseiland won enkele weken geleden de NEPROM Locatieprijs vanwege zijn combinatie van internationale uitstraling en oer-Hollandse bouwprincipes zoals wonen boven een winkelplint. Volgens juryvoorzitter Ed Nijpels bezit het project een onvervalste ‘wow’-factor, waardoor het andere spraakmakende projecten als Mahler 4, het Haagse Spuikwartier en het Rotterdamse multi-culti wijkje Le Medi ver achter zich liet.