Schaadt 40-40-20 de woningproductie?

afbeelding van NUL20 De Kwestie
NUL20 De Kwestie
In de rubriek De Kwestie stelt NUL20 actuele maatschappelijke en politieke vraagstukken aan de orde. Discussieer mee.
10.01.18
Amsterdam legt nadruk op nieuwbouw van betaalbare woningen
Schaadt 40-40-20 de woningproductie?

Amsterdam wil dat 80 procent van de nieuwbouw uit 'betaalbare' woningen bestaat. Harm Janssen van gebiedsontwikkelaar BPD voorziet dat de verplichte 40/40/20-programmering de bouwproductie zal gaan afremmen, juist nu de stad om nieuwe woningen schreeuwt. Maar voor Boris van der Gijp van Syntrus Achmea, getuigt een dergelijke verhouding juist van visie op de stad. Bovendien betalen beleggers op dit moment grif voor huurwoningen. 

 

JA

Harm Janssen 

(directeur regio Noord-West van gebieds-ontwikkelaar BPD)

 

“Ook wij willen gebieden met sociale huur en middeldure huur- en koopwoningen tot ontwikkeling brengen, maar de afgesproken bouwverhouding is niet optimaal.

Het risico bestaat dat ontwikkelposities, bijvoorbeeld op plekken waar een transformatie op gang moet worden gebracht, niet meer in ontwikkeling komen omdat de opbrengsten de kosten niet dekken. Ooit zijn die posities ingenomen vanuit de verwachting dat een bepaald bouwprogramma mogelijk zou zijn. Als vervolgens de uitgangspunten veranderen, dan kan de haalbaarheid in het geding komen.

Daarnaast zullen eigenaren van bestaand vastgoed zich de vraag stellen of transformatie nog wel interessant is. Dan kan de afweging weleens doorslaan naar wachten met transformatie of het langer in standhouden van de oude functie. Het is denkbaar dat om dergelijke redenen de productie van nieuwe woningen zal afnemen. En daar is niemand in de stad bij gebaat.

Ons andere bezwaar betreft het effect op de koopwoningmarkt. Daar is de druk nu al erg hoog. Als maar weinig koopwoningen kunnen worden toegevoegd, dan zullen dergelijke woningen nog schaarser en dus nog duurder worden.

Wij pleiten dan ook voor een andere bouwverhouding. Amsterdam kent een groot aandeel sociale huur. In nieuwe projecten kan dat aandeel dus lager. Twintig tot dertig procent zou voldoende moeten zijn. Als vervolgens wordt gezorgd voor voldoende toevoeging in middeldure huur én middeldure koop en het resterende deel uit duurdere koop bestaat, dan ontstaat een veel evenwichtiger verhouding. Daarmee kunnen wij de druk op de koopwoningmarkt een beetje verlichten. En dan blijven vaak dure en complexe binnenstedelijke ontwikkelingen ook financieel haalbaar. 

 

 

 

NEE

Boris van der Gijp

(director strategie en research Syntrus Achmea Real Estate & Finance)

 

“Onder de huidige marktomstandigheden is de keuze voor een middensegment van veertig procent beslist niet onverstandig. Beleggers bieden voor huurwoningen tot 120 procent van de leegwaarde. Die prijs is onderdeel van de huidige overspannen markt. Voor de middellange termijn kunnen beleggers dat wellicht niet volhouden, maar de Amsterdamse woningmarkt is ontzettend geliefd. Dus wat dat betreft zie ik niet onmiddellijk een probleem ontstaan.
Institutionele vermogensbeheerders staan daarin niet alleen. Uit transactiecijfers van de NVM blijkt dat particuliere beleggers heel actief zijn op de Amsterdamse woningmarkt. Eén op de vijf woningen wordt aangekocht voor ‘buy to let’; de prijs voor de aankoop van een huurwoning is voor de korte termijn dus meer dan goed.

Mijn tweede argument heeft te maken met de hardheid van de afspraken. De gemeente garandeert dat nieuwe middensegment zowel via bestemmingsplannen, als via erfpachtcontracten. Die voorwaarden kunnen we niet omzeilen. Bijvoorbeeld in een tender voor Sloterdijk is niet alleen de omvang van het middensegment vastgelegd, maar gelden er ook afspraken voor huurontwikkeling en het langdurig aanhouden van het bezit. Die beperkende maatregelen gelden voor iedereen en hebben dus effect op de grondprijs.
De derde reden dat ik de gekozen bouwverhouding niet erg vind, heeft te maken met de visie op de stad. Amsterdam verlangt niet alleen hoge ruimtelijke kwaliteit, maar bekommert zich ook om de werking van de woningmarkt. Een betaalbaar middensegment is hartstikke belangrijk voor het functioneren van de stad. Het is fantastisch dat Amsterdam dat zo goed regelt.”

Tekst: Bert Pots

 

Reacties

De kop boven dit artikel

De kop boven dit artikel klopt niet. De schrijver links zegt dat 40/40/20 slecht is voor de bouwproductie, terwijl de rechterschrijver zegt dat 40% middensegment prima kan. Over de relatie tussen veel bouwen en 40% sociale huur zegt hij echter niets, wat ik veelbetekenend vind. Jammer dat de impact van 40/40/20 op de bouwproductie zo weinig aandacht krijgt, gaat om vermijdbare schaarste!

Waarom stijgen de prijzen van

Waarom stijgen de prijzen van woningen? Omdat maar 20% van de huizen in amsterdam koopwoningen zijn er er een gillend tekort aan die koopwoningen zijn voor met name mensen die voor hun werk in de stad komen. De amsterdammers die ooit in een goedkope huurwoning gingen wonen blijven zitten. De WOZ gaat omhoog dus ook de huur van vrijkomende huurwoningen due terecht gerelateerd zijn aan de WOZ. Dus als de politiek vind dat we een sociaal experiment in adam willen hebben met 90% sociale huur, laat de politiek dan via de cooperaties bouwen op gratis grond. Leg het probleem niet bij de particuliere belegger neer

Mijns inziens hoeft deze

Mijns inziens hoeft deze verhouding de woningproductie niet te schaden. De enige factor die een duidelijke invloed heeft op de woningproductie is geld! Ontwikkelaars zullen altijd het hoogste rendement willen behalen en het liefst overal (kleine) appartmenten bouwen die voor de hoofdprijs verkochte/verhuurd moeten gaan worden. Voor een ontwikkelaar is het niet interessant om woningen te bouwen die tegen een social huur op de markt komen. De gemeente Amsterdam streeft echter een leefbare gemengde stad na en dit houdt in dat je niet op elke plek de winstmaximalisatie na kunt streven. Het is dan belangrijk dat de gemeente/overheid (of woningcorporaties) zelf de regie in handen neemt om (een deel van) haar doelen te bewerkstelligen. Dit kan door aanpassing van de regels op lokaal niveau, of door het verstrekken van subsidies.

Reactie toevoegen